Сайт адвоката Савостьяновой О.Н. :: Публикации

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ:

первичная консультация и анализ документов - бесплатно

оформление  денежных требований и требований о передаче жилого помещения дольщика для включения в реестр кредиторов застройщика в рамках дела о банкротстве (полный пакет докуметов - от 7 тыс. рублей)

составление заявлений о признании за дольщиком права собственности на объект долевого участия (полный пакет документов - от 7 тыс. рублей)

полное сопровождение дела в арбитражном суде

участие в собраниях кредиторов

регистрация определения арбитражного суда о признании права собственности на объект долевого участия в органах, осуществляющих государственную регистрацию

ЗАДАТЬ ВОПРОС АДВОКАТУ ОН-ЛАЙН 

Под определение «обманутых дольщиков» подпадают следующие категории граждан: жертвы недобросовестных фирм застройщиков, в отношении руководителей которых возбуждены уголовные дела, а также лица, претендующие на объекты недвижимости в незаконно построенных многоквартирных домах. Но в данной статье речь пойдет не о фирмах «однодневках», привлекающих денежные средства граждан и юридических лиц посредством использования различных мошеннических схем, а о реальном банкротстве застройщиков и правовом положении участников долевого строительства, заключивших договора в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, пострадавших в результате банкротства.  

Несостоятельность (банкротство) – это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона о банкротстве). Предусмотрен судебный порядок признания застройщика банкротом. В соответствии со статьей 7 Закона о банкротстве правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом обладают  должник, конкурсный кредитор, уполномоченные органы.

В статье 2 Закона о банкротстве названы процедуры, применяемые в деле о несостоятельности (банкротстве): наблюдение, финансовое оздоровление, конкурсное производство, мировое соглашение, внешнее управление. Данные процедуры, отмечает Е.Ю. Алексеева, имеют определенное материально-правовое «наполнение», однако каждая обладает своей природой и содержанием.

На практике при банкротстве застройщика объектов долевого участия в строительстве на начальном этапе вводится процедура наблюдения, применяемая к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов (статья 2 Закона о банкротстве). В этих целях арбитражным судом назначается арбитражный (временный) управляющий, который в пятидневный срок с даты утверждения уведомляет всех известных ему участников строительства о введении наблюдения и возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения (пункт 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

С даты введения процедуры банкротства реализация права собственности и иные способы защиты прав участников долевого строительства могут быть осуществлены только в рамках процедуры банкротства. Уведомление дольщиков-кредиторов происходит путем публикации арбитражным управляющим  сообщения о введении наблюдения в официальном издании. Согласно пункту 1 статьи 71 Закона о банкротстве для целей участия в первом собрании кредиторов дольщики-кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику  в течение тридцати дней (включая нерабочие дни) с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Соответствующее заявление, содержащее требование к должнику застройщику, дольщик должен направить в арбитражный суд, а также временному управляющему.

Чем грозит дольщику пропуск вышеуказанного тридцатидневного срока? В этом случае он лишается права участвовать в первом собрании кредиторов, на котором принимаются стратегически важные вопросы, касающиеся судьбы объекта долевого строительства и требований кредиторов, такие как: принятие решения о введении финансового оздоровления или  об открытии конкурсного производства и продаже имущества должника с торгов; образование комитета кредиторов  и др. Так, например, в случае принятия первым собранием кредиторов решения о финансовом оздоровлении, утверждается предлагаемый срок финансового оздоровления, план финансового оздоровления и график погашения задолженности. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (статья 142 Закона о банкротстве). Требования дольщиков, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

Следует отметить, что еще не так давно возможность восстановления дольщикам сроков на предъявление требований к застройщику в рамках дела о банкротстве не допускалась (См.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 26 июля 2005 г. № 93). Однако в феврале 2013 г. ВАС РФ защитил права участников долевого строительства, отметив, что в случае пропуска дольщиком срока на предъявление требования о включении в реестр требований передачи жилых помещений по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении. ВАС РФ так сформулировал свою правовую позицию: «Главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. В связи с этим применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей» (См.: Определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ от 27 февраля 2013 г. № ВАС-14452/12). В частности, уважительной причиной пропуска дольщиком указанного срока считается отсутствие доказательств уведомления арбитражным управляющим участников строительства о возможности предъявления последними своих требований.

Существуют два вида требований: о передаче жилого помещения в собственность и денежное требование.

Как правило, участник долевого строительства заявляет требование о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, в случае если дом введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве). Основанием к этому является высокая степень готовности дома, полное завершение общестроительных работ, внутренних специальных работ, работ по прокладке внутренних инженерных коммуникаций. Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 7 Информационного письма от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения.

Денежное требование целесообразно заявлять, когда дом находится на стадии котлована. В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве оно может быть заявлено в следующих формах: 

• о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;  
• о  возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;  
• о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;   
• о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 209.1 Закона о банкротстве в числе других требований кредиторов застройщика расчеты по денежным требованиям участников долевого строительства производятся в третью очередь. При этом следует учитывать, что дополнительные требования, в частности, суммы возмещения убытков в форме упущенной выгоды, неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, являются мерой ответственности и в соответствии пунктом 3 статьи 137 Закона о банкротстве учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся мораторных процентов. Что касается требований возмещения морального вреда, то они подлежат включению в первую очередь реестра требований (См: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 марта 2013 г. N Ф09-8682/10 по делу N А71-2830/2010; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2014 г. N 10АП-6360/14).

Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему  с приложениями документов, подтверждающих их обоснованность, и включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда.

Необходимым условием для предъявления денежного требования и определения сумм, подлежащих установлению в реестр требований кредиторов, является расторжение договора долевого участия в строительстве. Соответственно, дольщик, расторгнувший договор долевого участия в строительстве, уже не может предъявить требование о передаче ему жилого помещения. Напротив, включение требования дольщика о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов не лишает его возможности в последствии обратиться с денежным требованием, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 201.13 Закона о банкротстве в случае, если в течение двух месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.10 и пунктом 1 статьи 201.11  названного Закона, собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в соответствии со  статьей 201.5 Закона о банкротстве (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 марта 2012 г. N Ф08-268/12 по делу N А53-16429/2009).

Л.Б. Шейнин замечает, что в любом случае недостроенный объект, на котором прекратились работы, не должен считаться ничейным, бесхозным. Его следует рассматривать, как недвижимое имущество, способное представлять собой предмет права собственности.

До недавнего времени, участники долевого строительства могли обратиться с иском о признании за собой права собственности на объект незавершенного строительства в виде жилого помещения только в суд общей юрисдикции и до введения процедуры банкротства в отношении застройщика, в рамках же дела о банкротстве дольщики-кредиторы могли заявить только требование о передаче им жилого помещения, что создавало для последних препятствия в регистрации их права собственности на передаваемые объекты. Между тем,  ВАС РФ в постановлениях от 27.03.2012 г. N 15961/2011 и от 25.06.2013 г.  N 14520/2012 высказался о недопущении ограничении указанного права.

Таким образом, участники долевого строительства в рамках дела о банкротстве в отношении застройщика вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ними права собственности на объект незавершенного строительства в виде жилого помещения (См.: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2014 г. N 15АП-20572/14; Определение Арбитражного суда города Москвы от 11 декабря 2015 г. № А40-80775/2013). Важно отметить, что в процессе банкротства с указанным  заявлением в арбитражный суд могут обратиться не только лица, заключившие договора долевого участия в строительстве, но и инвестиционные договора. При этом, само по себе отсутствие у должника зарегистрированного права собственности на многоквартирный дом и на конкретные квартиры не является основанием для отказа судом в удовлетворении требований заявителя (См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2013 г. N 14520/12; Определение Верховного Суда РФ от 12 января 2015 г. N 305-ЭС14-1186).             

Следует констатировать, что сегодня законодательством не предусмотрены эффективные меры защиты прав пострадавших при банкротстве дольщиков. Так, согласно пункту 1 статьи 201.10 права застройщика на объект незавершенного строительства в случае его банкротства передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками. Таким образом, закон всю ответственность за дальнейшую судьбу «недостроя» возлагает на дольщиков, которые в результате оказываются в чрезвычайно сложном положении.  Ведь от них в данном случае потребуются не только новые финансовые вложения, необходимые для достраивания такого объекта, но и поиск квалифицированной строительной организации, осуществление контроля над строительством.  При этом действующее законодательство пока не предусматривает выкуп объектов незавершенного строительства юридическими лицами.

Устранить этот пробел призван законопроект, создающий механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной организации, в котором предлагается разрешить в случае банкротства застройщика иным юридическим лицам при выполнении ряда условий выкупать из конкурсной массы под внешним управлением объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними. Этот застройщик обязан будет исполнить переданные ему дольщиками обязательства. Как предлагается, юридическое лицо, которое хочет выкупить объекты незавершенного строительства, должно направить соответствующее заявление в Минстрой Российской Федерации и в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. Минстрой, в свою очередь, должен представить в арбитражный суд заключение о возможности передачи юридическому лицу имущества и обязательств. При этом после передачи объектов незавершенного строительства у несостоятельного застройщика должно остаться достаточно средств или имущества для удовлетворения требований по социальным обязательствам, к которым относятся требования по погашению долгов по зарплате работникам. Кроме того, для передачи объектов незавершенного строительства должны быть урегулированы требования залоговых кредиторов.

Автор: адвокат Савостьянова Ольга Николаевна, тел. 8 (962) 998-00-18

Список литературы:

1. Алексеева Е.Ю. Об исковости в производстве по делам о несостоятельности (банкротстве) // Арбитражный и гражданский процесс.  М.: Юрист, 2015. № 7. С. 39-45.
2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2000 г. N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 9.
3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2005 г. N 93 «О некоторых вопросах, связанных с исчислением отдельных сроков по делам о банкротстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 10.
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июня 2013 г. N 14520/12 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013 г. N 11// СПС «Гарант».
5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 марта 2012 г. N 15961/11 //  Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012 г. N 8. // СПС «Гарант».
6. Шейнин Л.Б. Кому принадлежат «недострои»? // Нотариус. М.: Юрист, 2013. № 6. С. 30-34.
7. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Российская газета. 2002. 2 ноября. N 209-210.
8. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. 31 декабря. N 292.
9. http://realty.interfax.ru/realtyinf.asp