© 2010 — 2024 Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна
Разработка и создание сайта — «Инфодизайн»
Отметив значимость и своевременность принятых Правительством документов, эксперты обратили внимание на ряд неоднозначных положений. В частности, на несоответствие устанавливаемой стоимости квартиры для выплаты дольщикам из компенсационного фонда реальным рыночным ценам, ограничение площади жилого помещения, за которое выплачивается компенсация, отсутствие условий для отказа Фонда финансировать мероприятия по завершению строительства недостроя.
7 октября Правительство РФ утвердило ряд нормативных актов, связанных с реализацией принятого летом закона, защищающего права участников долевого строительства при банкротстве застройщиков. Напомним, этим законом предусмотрено создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Она формирует компенсационный фонд за счет обязательных взносов застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.
Постановлением № 1231 утверждены решение о создании Фонда, его устав, положение о наблюдательном совете, правила назначения генерального директора. А распоряжением № 2203-р назначены члены наблюдательного совета Фонда, в состав которого вошли представители федеральных органов исполнительной власти, Госдумы, Совета Федерации, Агентства ипотечного жилищного кредитования.
Постановлением № 1232 утверждены требования к кредитным организациям, в которых учитываются средства компенсационного фонда, созданного для защиты прав участников долевого строительства. В частности, речь идет о наличии собственных средств в размере не менее 25 млрд рублей, об участии в системе обязательного страхования вкладов физических лиц и др. Кроме того, указано, что банк должен либо находиться под прямым или косвенным контролем Банка России или Российской Федерации, либо иметь одновременно кредитный рейтинг не ниже уровня A-(RU) и не ниже уровня ruА-.
Порядок выплат участникам долевого строительства установлен Постановлением № 1233, согласно которому Фонд должен информировать граждан о начале выплаты возмещения, месте, времени, форме и порядке приема заявлений о выплате. В нем определены перечень документов, которые гражданин должен представить для получения возмещения, а также случаи и основания, при которых можно обратиться с заявлением о нарушении установленных сроков.
Постановлением № 1234 утверждены правила принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов и контроля за использованием предоставленных средств. Соответствующее решение будет приниматься правлением Фонда, если сумма финансирования составляет не более 500 млн рублей, и наблюдательным советом Фонда, если сумма финансирования – более 500 млн рублей.
Комментируя постановления Правительства РФ, адвокат КА «Адвокат» Ольга Савостьянова обратила внимание на предусмотренные законодателем меры защиты денежных средств компенсационного фонда. Например, на случай банкротства – обособление компенсационного фонда от иного имущества Фонда и отдельный счет для учета денежных средств фонда, открываемый в кредитной организации. Относительно предусмотренных уставом Фонда порядка учета и отчетности Ольга Савостьянова полагает, что данные меры обеспечат прозрачность деятельности Фонда. Однако, по мнению эксперта, эффективность работы Фонда будет видна только на практике.
Что касается высоких стандартов для кредитных организаций, то они, по мнению Ольги Савостьяновой, направлены на минимизацию рисков утраты средств компенсационного фонда в период их нахождения в кредитной организации.
При этом эксперт обратила внимание на то, что в правилах принятия решения о финансировании завершения строительства недостроенных домов не указаны условия, при которых Фонд вправе отказать в этом, что, по ее мнению, может привести к необоснованным отказам и последующим судебным искам. «Полагаю, что в данной части законодатель со временем внесет поправки, которые будут обусловлены практикой развития института компенсационного фонда», – сказала Ольга Савостьянова.
Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина отметила, что принятые Правительством РФ акты являются важными дополнениями изменений, вносимых в Закон об участии в долевом строительстве. По ее словам, создание компенсационного фонда призвано обезопасить участников долевого строительства на случай банкротства застройщика. «Однако говорить о том, что это является абсолютной гарантией, не приходится, поскольку сумма выплат в случае банкротства застройщика рассчитывается исходя из рыночной стоимости квадратного метра, установленной Федеральной службой государственной статистики», – подчеркнула Анна Минушкина. Эксперт пояснила, что по состоянию на I квартал 2017 г. рыночная стоимость одного квадратного метра на рынке первичного жилья в г. Москве составляет около 100 тыс. рублей, что явно ниже реальной рыночной.
Анна Минушкина также обратила внимание, что площадь жилого помещения, за которое гарантирована компенсация, не может превышать 120 кв. м. Если дольщик покупает себе квартиру большей площади, то компенсация будет выплачена не полностью. При этом, подчеркнула эксперт, изначально в проекте закона планировалось гарантировать компенсацию всей стоимости квартиры, указанной в договоре, независимо от ее площади.
Неоднозначным, по мнению Анны Минушкиной, является положение, согласно которому застройщик уплачивает в пользу Фонда 1,2% от цены каждого договора. «Часто площадь квартиры получается больше той, которая была указана в договоре, вследствие чего участник долевого строительства обязуется доплатить за увеличение общей площади. Однако доплата в компенсационный фонд в этом случае не предусматривается. Остается надеяться, что застройщики не будут прибегать к каким-либо схемам, чтобы избежать чрезмерных расходов», – заключила адвокат.
Светлана Рогоцкая