http://savostianova.ru/servicesfororganisation83/
Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна

Сайт адвоката Савостьяновой О.Н. :: Является ли смена собственника арендованного имущества основанием для изменения условий и порядка арендной платы?

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно положениям п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)  арендная плата может быть установлена в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Таким образом, в договоре аренды стороны вправе установить арендную плату как в денежном выражении, так в натуре или иной форме.

Например, довольно распространена в арендных отношениях ситуация, при которой стоимость ремонтных работ, произведенных арендатором, засчитывается в счет арендной платы.

Однако необходимо помнить, что если оплата товара производится в любой иной, неденежной форме, указание на нее должно непосредственно содержаться в договоре (в дополнительном соглашении к нему) или выражено арендодателем в иной письменной форме.  При таких обстоятельствах суды всегда встают на сторону арендатора, признавая обязательства по уплате арендных платежей  выполненными надлежащим образом.

Здесь можно привести конкретный пример из судебной практики. Департамент (далее – арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю (далее – арендатор) о расторжении договора аренды нежилого помещения, обязании возвратить арендованное имущество, взыскании 39 910 рублей 37 копеек арендной платы, в том числе пеней за пользование арендованным имуществом.

Решением суда первой инстанции договор аренды был расторгнут, арендатор выселен из занимаемого помещения, суд взыскал 39 910 рублей 37 копеек задолженности по арендной плате и пени.

Постановлением апелляционной инстанции указанное решение было отменено, в иске отказано. При этом суд апелляционной инстанции обратил внимание на нижеследующее.

Поскольку сумма затрат предпринимателя на капитальный ремонт превышает сумму арендной платы за весь период пользования арендованными помещениями, отказ арендодателя засчитать в счет арендной платы затраты, отраженные предпринимателем в акте выполненных работ является необоснованным. Суд апелляционной инстанции также учел, что арендатору были переданы помещения, требующие капитального ремонта, без проведения которого их использование невозможно, арендодатель дал согласие на проведение ремонта и зачет его стоимости в счет арендной платы, арендатор выполнил работы, сумма арендных платежей за период аренды не превышает затрат арендатора на капитально-восстановительный ремонт. При указанных обстоятельствах  произведенное арендатором удержание является правомерным, а обязательства по уплате арендных платежей – выполненными (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 марта 2006 г. N Ф08-758/06).

Таким образом, если между сторонами по договору аренды достигнуто соглашение о том, что суммы затрат арендатора на восстановительный ремонт засчитываться в счет арендной платы,  арендодатель обязан принять исполнение в установленной сторонами форме.

Теперь давайте разберемся, переходят ли данные обязательства на нового собственника арендованного имущества?

В соответствии с  п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (п. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу ст.ст. 450, 451 ГК РФ  по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Таким образом, новый собственник не вправе требовать в судебном порядке изменения порядка оплаты по договору аренды, за исключением случаев существенного нарушения арендатором условий договора, или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Тем более, не может быть и речи ни о каком одностороннем изменении порядка оплаты, установленного между  арендатором и прежним собственником арендованного имущества. В данном случае суды исходят из презумпции добросовестности арендатора.

Пример из судебной практики. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Фонду  о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 01.03.03 N 871, приняв пункты 1.6, 1.7, 5.2, 6.2 договора в редакции Общества.

Решением суда первой инстанции от 24.02.06 исковые требования удовлетворены: пункты 1.6, 1.7, 5.2, 6.2 договора приняты в редакции Общества. Судебный акт мотивирован тем, что предложенные Обществом изменения в договор аренды не ущемляют прав и законных интересов Фонда.

Постановлением апелляционной инстанции указанное  решение отменено, в иске отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что переход права собственности на арендуемые ответчиком помещения в силу ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения договора аренды. Предложенные истцом условия изменения договора аренды от 01.03.03 ухудшают положение Фонда как добросовестного арендатора.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Общество обжаловало судебный акт в кассационном порядке. Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд округа посчитав, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению подчеркнул, что на момент приобретения имущества истец знал или должен был знать о наличии обременения права собственности в виде арендных отношений на определенных условиях. В свою очередь, изменение условий договора в предложенном истцом варианте может свидетельствовать о возможном ухудшении положения добросовестного арендатора в результате смены собственника нежилого помещения (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 августа 2006 г. N Ф08-3584/06).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные