http://savostianova.ru/servicesfororganisation88/
Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна

Сайт адвоката Савостьяновой О.Н. :: Споры, связанные с пересечением земельного участка с улично-дорожной сетью

Дорожная ситуация в России испокон веков служила поводом для анекдотов и оставляла желать лучшего.

Однако, поговорим не о плохих дорогах во всей нашей огромной стране, а о законах, которые призваны регулировать дорожно-земельные правоотношения.

Сейчас ежегодно принимаются десятки различных законов, изменений к ним, постановлений и указов, направленных на совершенствование земельных правоотношений, уследить за которыми не в силах даже квалифицированному юристу, не говоря уж о простом обывателе.

Тем не менее, иногда создается впечатление, что эти законы пишутся «на скорую руку» и совсем без учета интересов среднестатистического гражданина.

Дорожный "передел". Кошмаром для многих москвичей, а особенно для предпринимателей, стал Закон № 8  «О перечне земельных участков улично-дорожной сети города Москвы», принятый в Москве в 2007 г., который за один раз отнес  9313 земельных участков к улично-дорожной сети (далее – УДС). При этом ни межевание, ни публичные слушания по каждому такому участку не проводились.

Не усложняя себе задачу, чиновники формировали улично-дорожную сеть в Москве по границам красных линий, получившим статус по утвержденным разбивочным чертежам-актам установления линий градостроительного регулирования за период с 1972 по 2002 г., которые проводились с большим запасом по территории.

В результате, очень большое количество земель населенных пунктов, на которых расположены жилые дома, объекты торговли и другие здания оказалось отрезано – то есть произошло включение их границ в границы улично-дорожной сети.

Каждый из 9313-х таких участков УДС, одновременно с включением в Перечень в 2007 году ставился на кадастровый учет, после этого и начались проблемы у тех, чью часть территории захватил такой участок.

Споры в судах. Например, предпринимателю - собственнику здания, стоящего на отрезанном земельном участке, органы кадастрового учета отказывались выдавать кадастровый паспорт, ссылаясь на пересечение с УДС. Доходило до того, что получать кадастровый паспорт приходилось через суд.

Другая категория споров в арбитражных судах – это жалобы на отказы Департамента земельных ресурсов города Москвы (позднее – Департамента городского имущества города Москвы) в предоставлении в собственность или в аренду земельного участка правообладателям расположенных на нем зданий.

Но самое ощутимое для сотен юридических лиц и индивидуальных предпринимателей было то, когда префектурой предъявлялся к ним иск о сносе принадлежащего им здания, находящегося на земельном участке попавшего в зону прохождения УДС. Вместо того, чтобы законно произвести резервацию – изъятие земель для государственных нужд, с выплатой собственникам зданий компенсацию, исполнительные органы государственной власти инициировали иски о «самостоях». Вот и приходилось бизнесменам доказывать в судах, что они то как раз ничего не нарушали.

Но, как известно, с государством бороться не просто. В моей практике был из ряда вон выходящий случай. Желая согнать с земли, попавшей в зону улично-дорожной сети, предпринимателя – собственника продуктового магазина, построенного еще во времена СССР (а затем приватизированного), префектура предъявила к нему иск о сносе самовольной постройки. Иск префектура проиграла. Как указал арбитражный суд, понятие «самовольная постройка», закрепленное статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется с 01.01.1995 г. и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее ведения в действие, не применяется.

Но, как оказалось, радость была преждевременной. Не принимая в расчет вступивший в силу судебный акт, органы исполнительной и законодательной власти, включили продуктовый магазин в  Перечень "объектов самовольного строительства", утвержденный постановлением Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП (точное название - Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости).

Причем, включение в Перечень продуктового магазина произошло в более поздней редакции постановления Правительства N 819-ПП, а именно в ред. пост. Правительства Москвы от 29 июля 2014 г. N 425-ПП – спустя два месяца с момента вступления решения суда в силу.

Ценой огромных усилий предпринимателю удалось все-таки добиться исключения его магазина из Перечня.

В 2011 году вышло постановление Правительства Москвы от 12 апреля 2011 г. N 118-ПП, которое предусмотрело ряд мер, направленных на устранение пересечений границ земельных участков, ранее учтенных в государственном кадастре недвижимости, с границами земельных участков улично-дорожной сети города Москвы. Устранение пересечения происходит за счет уменьшения границы участков улично-дорожной сети. При этом, в устранении пересечений может быть отказано, если расстояние между границами земельного участка и границами участка улично-дорожной сети более 2 метров и если уменьшение участка улично-дорожной сети повлечет ухудшение транспортной ситуации. Таким образом, с 2011 года в арбитражных судах появилась еще одна категория дел – об уменьшении участка улично-дорожной сети и об определении схемы земельного участка на карте территории.

Анализ судебной практики показывает, что суды встают на сторону собственников зданий, обязывая государственные органы: выдать кадастровый паспорт, уточнить границы, передать в аренду или в собственность земли, занимаемые принадлежащей предпринимателям недвижимостью, исходя из того, что пересечение с улично-дорожной сетью не может являться основанием для отказа в оформлении необходимых для этого документов.

Однако сложно сказать, как теперь будет развиваться ситуация в судах. Ведь суды, вставая на защиту собственников зданий, ссылались на статью 36 Земельного кодекса, которая предоставляла им исключительное право на аренду или приватизацию занимаемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Но с 1 марта 2015 года статья 36 утратила силу. Вместо этого законодатель ввел ряд дополнительных требований к оформлению в аренду или в собственность таких земельных участков. Например, статьей 39.16 Земельного кодекса установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов в случае, когда границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению.

Несколько слов о незаконности постановки на кадастровый учет земельных участков улично-дорожной сети.

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ вступил в силу только в июле 2007 года. А закон г. Москвы № 8 «О перечне земельных участков улично-дорожной сети» был принят ранее в марте 2007 года, то есть до введения в гражданский оборот такого понятия как «кадастровые работы».  Ранее соответствующие работы проводились землеустроителями в рамках территориального землеустройства и работниками БТИ. Поэтому ставились участки УДС на кадастровый учет без проведения кадастровых работ и на основании информационного ресурса, за основу брались схемы – разбивочные чертежи акты. Мне попался на глаза один такой разбивочный чертеж акт, и  в нем было трудно что-либо разобрать.  А ведь перед образованием УДС согласно ст. 41 Градостроительного кодекса должна была разрабатываться градостроительная документация,  один из ее этапов - это планировка территории, которая не может осуществляться без оформленной надлежащим образом градостроительной документации. К градостроительной документации также относится проект красных линий земельного участка, который должен формироваться с учетом существующей застройки территории.

Кроме того, с 1998 года действует Инструкция о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации

Тем не менее, при постановке на кадастровый учет УДС требования Градостроительного кодекса и Инструкции не соблюдались и не соблюдаются. После постановки на кадастровый учет участка улично-дорожной сети и обрезания им части территории земельного участка населенного пункта согласно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации приобретает статус земель общего пользования и не подлежат приватизации. Поэтому попавший в его зону земельный участок земель населенных пунктов, чиновники также пытаются трактовать, как  территорию общего пользования, а значит не подлежащую выкупу и аренде.

До сих пор практически все участки УДС по Москве не имеют четких границ. К примеру, если взять кадастровый паспорт на такой участок, то в нем в лучшем случае будет написано: «характерные точки границ участка определены с точностью ниже нормативной и подлежат уточнению при проведении кадастровых работ», а иногда и вовсе указано «границы не определены».

Тем не менее, это не мешает государственным органам отказывать в оформлении документов ИП и юридическим лица на занимаемые ими (и, что самое главное, поставленные ранее на кадастровый учет), со ссылкой на то, что их участок «находится в границах улично-дорожной сети» или «является территорией общего пользования».

Судя по количеству дел в судах – это огромная проблема на сегодняшний день.

Информация предоставлена адвокатом САВОСТЬЯНОВОЙ Ольгой Николаевной

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по тел. 8 (962) 998-00-18

Юридические услуги:

Представительство интересов граждан, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц в государственных органах по вопросам аренды, выкупа земельных участков

Претензионная работа

Представительство интересов в Московском городском суде по заявлениям о признании нормативно-правового акта недействующим (об исключении здания из Перечня «самовольных построек»)

Представительство интересов в арбитражных судах по искам, заявлениям и жалобам:

 

© 2010 — 2024 Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна

Разработка и создание сайта — «Инфодизайн»