© 2010 — 2024 Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна
Разработка и создание сайта — «Инфодизайн»
Прошло почти два года с момента внесения поправок в Гражданский кодекс и Закон о прожиточном минимуме, в соответствии с которыми, порядок исчисления платежей по договорам пожизненной и постоянной ренты, пожизненного содержания с иждивением был изменен.
С декабря 2011 года пожизненная (с бесплатным отчуждением имущества) и постоянная рента в расчете на месяц не должна быть менее регионального прожиточного минимума на душу населения, а при его отсутствии - в целом по России. Что касается ежемесячного платежа по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, то его минимальный размер теперь составляет 2 прожиточных минимума. Указанные выплаты увеличиваются пропорционально росту прожиточного минимума.
Поводом к вышеуказанным изменениям, послужило признание в 2008 году Конституционным Судом не соответствующими Конституции Российской Федерации положений части 2 статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", предписывавшей производить исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением исходя из базовой суммы минимального размера оплаты труда (далее МРОТ), равной 100 рублям, которая оставалась неизменной, несмотря на общий рост цен и, как следствие, ежемесячное повышение МРОТ, определенного для регулирования оплаты труда и пособий по нетрудоспособности.
Попробуем разобраться, на что теперь могут рассчитывать пенсионеры, передавшие свои квартиры под выплату ренты? Как регулируются правоотношения между получателями и плательщиками ренты по договорам, заключенным до соответствующих изменений в законодательстве? Представляется необходимым рассмотреть отдельные случаи из судебной практики, поскольку она может иметь значение при разрешении аналогичных дел, например практика судов апелляционной и кассационной инстанции для судов первой инстанции.
Согласно пункту 2 статьи 590 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер выплачиваемой ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.
Аналогичный порядок исчисления рентных платежей установлен для договоров пожизненной ренты с бесплатным отчуждением имущества (пункт 2 статьи 597 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего отчуждение имущества бесплатно, то стоимость общего объема содержания в месяц по нему не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума (пункт 2 статьи 602 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установленный договором размер ренты, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Рассмотрим, как регулируются правоотношения между получателем и плательщиком ренты по ранее заключенным договорам пожизненной и постоянной ренты, пожизненного содержания с иждивением.
Согласно пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 30.11.2011 N 363-ФЗ, действие положений части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 363-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров пожизненной ренты, в случае, если размер выплат по указанным договорам меньше, чем размер, определенный с учетом требований части второй Гражданского кодекса РФ в редакции указанного Закона. Если указанные договоры не будут приведены сторонами в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона N 363-ФЗ, к отношениям сторон указанных договоров с момента их заключения применяются правила определения размера соответствующих выплат, установленные частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции указанного Закона.
Таким образом, рентополучатель по ранее заключенному договору ренты (до введения в действие Федерального закона N 363-ФЗ) вправе обратиться к плательщику с предложением об изменении условий договора, с приведением его в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса. В случае несогласия последнего, получатель ренты вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора ренты и установлении суммы ежемесячных платежей.
В качестве примера разрешения подобных исков, можно привести решение Пушкинского городского суда Московской области от 19 июля 2012 года по делу № 2-3214/12.
Так, истица обратилась в Пушкинский городской суд Московской области с требованиями: изменить условия договора пожизненной ренты, заключенного между ней и ответчиком 19 февраля 2008 года; установить сумму ежемесячных платежей в размере установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в Московской области; указать, что размер пожизненной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. В обоснование вышеуказанных требований, истица указывала на то, что она заключила договор пожизненной ренты с ответчиком, по условиям которого истица передала в собственность ответчику свою квартиру, взамен чего последний обязался ежемесячно выплачивать определенную в договоре денежную сумму (не менее четырех МРОТ, установленных законом). 25 марта 2012 года истица обратилась письменно по почте к плательщику ренты - ответчику с просьбой об изменении условий договора пожизненной ренты в связи с увеличением прожиточного минимума. Ответчик в апреле 2012 года ответил отказом.
Рассмотрев данное гражданское дело, Пушкинский городской суд Московской области учел, что на момент рассмотрения гражданского дела величина прожиточного минимума населения в Московской области установлена Постановлением Правительства Московской Области от 04.07.2012 г. N880/23 в размере 6 906 рублей, в связи с чем, удовлетворив исковые требования, изменил договор пожизненной ренты, заключенный 19 февраля 2008 года между истицей и ответчиком (по условиям которого, ответчик был обязан выплачивать определенную в договоре денежную сумму не менее четырех МРОТ, установленных законом)., установив сумму ежемесячных платежей рентодателя в пользу рентоплучателя в размере, установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в Московской области. При этом суд отметил, что установленный в решении суда размер пожизненной ренты, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Таким образом, одинокие пенсионеры, передавшие бесплатно свои квартиры под выплату постоянной ренты (или по договору пожизненного содержания с иждивением) в собственность плательщиков, теперь могут рассчитывать на приемлемое содержание.
Между тем, статьей 585 Гражданского кодекса предусмотрено отчуждение имущества под выплату ренты в собственность плательщика как бесплатно, так и за плату. Однако изменения в законодательстве не коснулись тех, кто возмездно передал свое недвижимое имущество под выплату ренты. Единственное на что им остается рассчитывать, так это на ее индексацию в порядке статьи 318 Гражданского кодекса (которой установлено, что сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, индексируется в случаях и в порядке, которые установлены законом или договором).
В свою очередь, отметим, что сумма эта весьма незначительна. Она определяется исходя из индекса потребительских цен.
Например, пенсионерке – инвалиду 1-й группы (заключившей договор пожизненной ренты, по которому она передала свою двухкомнатную квартиру в собственность некой гражданки за 140 тысяч рублей, в обмен на ежемесячное содержание в размере 5-ти минимальных размеров оплаты труда – что составляет 500 рублей) Апелляционным Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда был установлен размер ежемесячных рентных платежей в сумме 1 573 (одна тысяча пятьсот семьдесят три) рубля 76 копеек с последующей индексацией. При установлении размера индексации ежемесячных рентных платежей, подлежащих взысканию с ответчицы в пользу пенсионерки, Судебная коллегия по гражданским делам, посчитала необходимым определить величину ренты с учетом индексации по состоянию на 2001 год (момент заключения договора ренты), указав при этом, что за 2012 год (момент рассмотрения дела в апелляционной инстанции) индекс потребительских цен равен 1,073%.
В свою очередь отмечу, что последние решения из судебной практики говорят о том, что суды идут пенсионерам навстречу, изменяя порядок оплаты ренты (в сторону увеличения ежемесячного содержания пенсионера) в случаях ухудшения его здоровья. Таким образом, если состояние здоровья пенсионера существенно ухудшилось, требуются деньги на лечение и т.д,, то он вправе обратиться в суд с иском об изменении порядка оплаты ежемесячной ренты. Однако данные обстоятельства должны быть подтверждены документально (медицинское заключение, справка об установлении инвалидности, расходы на лекарства с рецептами врачей и др.).
Права вышеуказанных лиц (заключивший договор ренты, предусматривающий возмездное отчуждение недвижимого имущества) по сравнению с теми, кто передавал свое имущество бесплатно, значительно ограничены и в случае расторжения договора ренты при существенном нарушении плательщиком своих обязательств по выплате ренты.
Если, граждане, передавшие свои квартиры, жилые дома или иное имущество бесплатно, в случае существенного нарушения плательщиком своих обязательств по выплате ренты, вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, то те, кто передал свое имущество за плату лишены этого права (пункты 1 и 2 статьи 599 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 599 Гражданского кодекса получателю ренты предоставлена возможность выбора: в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора пожизненной ренты требовать от плательщика ренты либо выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 Гражданского кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков. При расторжении договора со взысканием убытков, получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей.
Как, отмечают Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин, таким образом, получателю пожизненной ренты закон предоставляет значительно более широкие возможности для защиты своих законных интересов.
Позволю себе не согласиться с этим. Поскольку, о каких гарантиях здесь может идти речь, если, требовать возврата имущества получатель пожизненной ренты, возмездно передавший свою квартиру, не вправе. И даже если суд, все-таки, расторгнет такой договор и взыщет с недобросовестного плательщика убытки сверх определенной независимым оценщиком суммы стоимости квартиры, то сможет ли впоследствии получить эти деньги с ответчика – должника пенсионер, если недобросовестный плательщик, как это часто и бывает, официально нигде не работает или получает «черную» заработную плату?
А если, предположим, плательщик зарегистрируется в квартиру, приобретенную по договору ренты (и она является его единственным местом жительства), то обращение взыскания на это имущество невозможно.
Между тем, Конституционный Судом было отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ю.Н. Кузнецова, оспаривавшего положения пункта 1 статьи 599 Гражданского кодекса, в той мере, в какой он не допускает возможности для получателя ренты при расторжении возмездного договора пожизненной ренты по мотиву существенного нарушения плательщиком ренты условий договора требовать возврата в свою собственность жилого помещения, переданного под выплату ренты. При этом, Конституционный Суд разъяснил заявителю, что положения пункта 1 статьи 599 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают получателя ренты, при наличии предусмотренных на то законом оснований, права на защиту своих нарушенных прав и законных интересов в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством, а потому не может расцениваться как нарушающий конституционные права заявителя.
Как отмечает заслуженный юрист В.Н. Соловьев, задача государства – создание гарантий права собственности. Тем не менее, несмотря на неудобство данного закона (положений пункта 1 статьи 599 Гражданского кодекса Российской Федерации), он, по-прежнему, остается ловушкой для юридически безграмотных пенсионеров, неосведомленных обо всех тонкостях и последствиях заключения такого договора.
Автор: Адвокат Савостьянова ОЛЬГА
ПЕРЕЧЕНЬ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ , СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ РЕНТЫ ЗДЕСЬ
Библиографический список: