Сайт адвоката Савостьяновой О.Н. :: Публикации

Банкротству застройщика посвящен параграф 7 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» [1].

Исходя из п.1 ст. 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, а также в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.

Таким образом, участники строительства с момента возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве должны обращаться  не с исковыми требованиями к застройщику в суд общей юрисдикции, а в заявительном порядке в арбитражный суд, в котором рассматривается дело о банкротстве застройщика (со ссылкой на номер дела).

С одной стороны, согласно ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства). С другой стороны, общие правила «коррелируются» теми особенностями, которые установлены Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)»[2].

В п. 3 и п. 4 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» перечислены требования, с которыми могут обратиться участники строительства:

- требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию[3];

- денежное требование - требование участника строительства о:

• возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора
• возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
• возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
• возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Заявление, содержащее требования участника строительства, должно быть подано в арбитражный суд, а также направлено застройщику и арбитражному управляющему в течение тридцати дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения (п. 1 ст. 71 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Пропуск тридцатидневного срока чреват тем, что участник строительства лишается права участвовать в первом собрании кредиторов. А по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства реестр требований кредиторов подлежит закрытию (п. 1 ст. 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Между тем, согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в апреле 2013 г., в случае пропуска гражданином – участником строительства вышеуказанного срока по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами[4].

Не только лица, заключившие договор долевого участия в строительстве, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлениями о включении в реестр кредиторов застройщика. Согласно в п. 6 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:

• заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
• внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
• заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
• выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
• внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
• заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Рассмотрим на примерах из судебной практики отдельные требования, которые заявляют участники строительства в зависимости от ситуации, степени готовности дома и других обстоятельств.

Так, требование о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, участнику строительства целесообразно заявлять, когда нет вероятности того, что дом будет достроен. Согласно подпункту 3 п.1 ст.201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», устанавливающему очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства производятся в третью очередь.

Требование о передаче жилого помещения погашается путем предоставления должником кредитору отступного в виде объекта незавершенного строительства путем создания соответствующего жилищного кооператива, что прямо урегулировано нормами параграфа 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Вместе с тем, в том случае, если погашение требований участников строительства путем создания кооператива невозможно, кредиторы, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений, приобретают право трансформировать свои требования о передаче жилых помещений в денежное требование. Порядок изменения вида требований установлен ст. 201.13 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»[5].

Таким образом, кредиторы, которые ранее были включены в реестр требований о передаче жилых помещений, заявляют денежные требования к должнику в порядке ст. 201.5 и ст. 201.13 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Участники строительства вправе заявить не только денежное требование о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, но о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 201. 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилых помещений, которые должны были быть переданы участнику строительства, определяется оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующее заключение оценщика направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

Замечу, что заключение на этапе банкротства участником строительства (кредитором) договора об уступки права требования не является основанием для изменения очередности по отношению к новому кредитору[6]. Замена первоначального кредитора на нового кредитора в случае уступки права требования происходит на основании определения арбитражного суда в рамках дела о банкротстве.

Положениями подпункта 3 п.1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» прямо предусмотрено, что участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию. Вместе с тем, судебная практикой признается возможность признания за участником строительства права собственности на объект долевого участия [7], что соотносится с положениями п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которым требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур могут быть заявлены только в рамках дела о банкротстве.

Правовые последствия требований о передаче жилого помещения участнику строительства и требований о признании права на объект долевого участия за участником строительства различны. В последнем случае объект долевого участия переходит в собственность участника долевого строительства и выбывает из конкурсной массы, поэтому этот вариант наиболее выгоден для участника строительства, если дом фактически достроен. При этом следует отметить, что только получив определение арбитражного суда о признании права собственности на объект долевого участия участник строительства может зарегистрировать за собой право собственности в органах осуществляющих государственную регистрацию прав, тогда как определение арбитражного суда о передаче жилого помещения таких последствий не порождает.

Замечу, что в случае если дом не введен в эксплуатацию, право собственности следует признавать не на жилое помещение в виде квартиры, а на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, эквивалентную после ввода дома в эксплуатацию жилому помещению. Размер доли указывается в виде правильной дроби, где в числителе указывается площадь объекта долевого строительства, в знаменателе – общая площадь многоквартирного дома[8].

Так, в практике строительства, отмечает Шейнин Л.Б. не так уж редки случаи, когда недостроенный по какой-то причине объект консервируется «до лучших времен». Бывает и так, что недостроенный объект останавливается «как он есть», т.е. не проходит стадии консервации. Но в любом случае недостроенный (незавершенный) объект, на котором прекратились работы, не должен считаться ничейным, бесхозным. Его следует рассматривать как недвижимое имущество, способное представлять собой предмет права собственности [9].

Как правило, совместно в одном заявлении о признании права собственности на объект долевого участия или о передаче жилого помещения участники строительства заявляют требования:

• о возврате участнику строительства излишне уплаченных денежных средств (если фактическая площадь объекта долевого участия (квартиры) по данным БТИ, передаваемой участнику строительства окажется меньше проектной площади, указанной в договоре) – в размере стоимости разницы данных БТИ и проектной площади [10];
• о взыскании неустойки  за нарушение обязательств по передаче жилого помещения по возмездному договору [11].

В практике часто встречаются случаи, когда участники строительства сначала заявляют в суд требования о передаче жилого помещения, а затем о признании права собственности на объект долевого участия. Следует отметить, что суды в этих случаях выносят весьма противоречивые решения. В частности, в одном деле арбитражный суд отказал заявителю в признании права собственности на объект долевого участия, сославшись на то, что заявитель уже реализовал предоставленное ему право, и его требование включено в реестр требований кредиторов застройщика о передаче двухкомнатной квартиры на объекте незавершенного строительства жилого дома. Суд первой инстанции посчитал, что у кредитора есть право выбора одного из способов защиты нарушенного права, предусмотренного Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». С этим выводом согласился апелляционной инстанции [12].

В другом деле, арбитражный апелляционный суд, признавая за заявителем право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, указал, что определение арбитражного суда о включении в реестр кредиторов требования о передаче данному заявителю жилого помещения носит преюдициальный характер, следовательно, в деле о признании права собственности на этот же объект долевого участия, признанные судом при вынесении определения обстоятельства не подлежат повторному доказыванию и должны быть приняты судом как установленный факт [13].

Автор статьи: адвокат Савостьянова Ольга Николаевна

тел. 8 (962) 998-00-18

___________________________

1. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Российская газета. 2002. № 209-210. 2 ноября.

2.  Алексеева Е.Ю. Об исковости в производстве по делам о несостоятельности (банкротстве) // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 7. С.41.

3. С 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ в подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 вносятся изменения. Текст в будущей редакции: «требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения)».

4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 г. № 14452/12 // СПС «Консультант Плюс», 2016.

5. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2016 г. по делу № А41-26777/11; Постановление Десятого арбитражного суда апелляционного суда от 26 февраля 2016 г. по делу № А41-26777/11 // СПС «Консультант Плюс», 2016.

6. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2016 г. по делу N А41-26777/11// СПС «Консультант Плюс», 2016.

7. См.: разъяснения в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г. // СПС «Консультант Плюс», 2016.

8. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2015 г. по делу N А40-80775/2013; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 июля 2016 г. по делу N А40-80775/2013 // СПС «Консультант Плюс», 2016; Определение Арбитражного суда города Москвы от 26 ноября 2014 г. по делу № А40-80775/2013 // http: www.msk.arbitr.ru.

9.Шейнин Л.Б. Кому принадлежат «недострои»? // Нотариус. 2016. № 6. С. 31.

10. Определение Арбитражного суда г. Москвы от 26 февраля 2015 г. по делу № А40-80775/2013 // http: www.msk.arbitr.ru.

11. Определение Арбитражного суда г. Москвы от 16 февраля 2015 г. по делу № А40-80775/2013 // http: www.msk.arbitr.ru.

12. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда  от 27 июня 2016 г. N 09АП-22931/2016 // СПС «Консультант Плюс», 2016.

13. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2016 г. N 09АП-4838/2016 // СПС «Консультант Плюс», 2016.