Сайт адвоката Савостьяновой О.Н. :: Публикации

На практике весьма часто встречается форма договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа. При этом, во многих подобных случаях, ошибка продавца состоит в том, что он, перед продажей своего жилья, не согласовывает с покупателем очень важное условие о том, что неоплата стоимости жилого помещения в срок, установленный в договоре, является основанием для расторжения договора купли-продажи продавцом и возврата жилого помещения в собственность продавца. Впоследствии, это может привести к тому, что если покупатель окажется недобросовестным, то продавец лишится и своей квартиры и потеряет деньги.

В частности, этот вывод сделан на основе судебной практики по данной категории дел, которая является весьма противоречивой.

Приведем пример положительной судебной практики, где суд удовлетворил требования продавца жилья к покупателю о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой стоимости продаваемой квартиры.

Обстоятельства дела. Стороны по договору купли-продажи жилья (продавец и покупатель) установили условие, по которому оплата производится после государственной регистрации договора. В ходе судебного заседания стороной истца отрицалось выплата ответчиком стоимости продаваемой квартиры.

Позиции судов первой и апелляционной инстанции. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что ответчик не допускал нарушений условий договора, и стороной истцов не представлено объективных доказательств существенных нарушений договора ответчиком по смыслу п. 1 и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Суд также основывался на том, что в гражданском законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой покупателем покупной цены; при этом, суд признал факт не передачи ответчиком денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи, и не составление акта приема-передачи квартиры обстоятельством, подлежащим оспариванию в ином порядке. Однако Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда не согласилась с выводами суда первой инстанции, посчитав, что указанные обстоятельства являются существенным нарушением оспариваемого договора, значительно нарушают права истца, влекут такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был в праве рассчитывать при заключении договора, и признаются влекущими расторжение договора купли-продажи. Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на положения ст. 1103 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, положения которой подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Судебной коллегией по гражданским делам отменено решение первой инстанции и постановлено новое решение об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате в собственность продавца. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца [1]. Выводы, аналогичные позиции Судебной коллегии по гражданским делам по данному делу, содержатся еще в ряде судебных актов [2].

В некоторых случаях, суды, расторгая договор купли-продажи квартиры в связи с неоплатой, ссылались на положения п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, согласно которым, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара [3].

Следует отметить, что согласно разъяснениям,  содержащимся в абзаце 4 п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 [4] регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Однако, анализ судебной практики показал, что на сегодняшний день преобладает абсолютно противоположная позиция судов. Суть ее в основном, сводится к следующему: во-первых, судами принималось во внимание, что оспариваемые договора купли-продажи жилья не содержали условия о расторжении договора по требованию продавца в судебном порядке с возвращением полученного по договору до момента его расторжения, в случае неоплаты продаваемого жилья; во-вторых, в Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграфа 7 «Продажа недвижимости», ст.ст. 549-558 Гражданского кодекса РФ) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены; в-третьих, неоплата покупателем товара, само по себе, не является существенным нарушением условий договора, позволяющим расторгнуть его по основаниям п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ); в-четвертых, в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ [5].

Как думается, позиция судов, говорящая об отсутствии правовых норм в Гражданском кодексе, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи в связи с  неуплатой покупной цены, а тем более о том, что неоплата стоимости товара не является существенным нарушением условий договора, является абсурдной.

Процитирую, например, некоторые выдержки из мотивировочной части одного из судебных актов: «Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем истец не представил суду первой инстанции, а также Судебной коллегии каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ  ущерба как того требует ч. 1 ст. 56 ГК РФ ГПК РФ, ссылаясь лишь на невыплату денег за помещение ответчиком. Однако сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к п. 2 ст. 450 существенным нарушением договора купли-продажи не является» [6].

Сразу напрашивается встречный вопрос: каким образом истец должен доказывать значительность или существенность ущерба? Следуя подобной логике, можно заключить, что если продавцом квартиры, при схожих условиях, являлся одинокий пенсионер, который продал свое единственное жилье, чтобы купить дом в деревне, а на оставшиеся деньги обеспечить себе безбедную старость, то неоплата покупателем стоимости продаваемого жилья повлечет для него существенный ущерб, а вот если деньги не были выплачены владельцу нескольких объектов недвижимости, то для него этот ущерб не будет являться значительным?

Не кажется ли, что в данном случае, возникает своего рода дискриминация, ставящая в неравное положение материально обеспеченных и лиц с небольшим доходом. Между тем, принцип равенства прав граждан перед законом и судом, вне зависимости от материального положения закреплен в ст. 19 Конституции Российской Федерации.

При этом замечу, что в силу ст. 555 Гражданского кодекса РФ условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости является существенным. В частности, в ч. 1 данной статьи говорится, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Лишена здравого смысла и отсылка судов к положениям п. 3 ст. 486 и ст. 395 Гражданского кодекса РФ, позволяющим требовать от покупателя в случае неоплаты переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов.

Допустим, суд удовлетворит требования покупателя о взыскании денег с продавца и процентов. Однако, учитывая высокую стоимость жилья, на практике получится, что если у покупателя отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, продавец будет получать с него эти деньги по исполнительному листу десятки лет. А если у покупателя отсутствует источник дохода и имущество, тогда продавец вообще не получит ни денег ни квартиры?

Существует и другой вариант. Обращаясь в суд с иском о взыскании денежных средств и процентов с покупателя в связи с неоплатой стоимости квартиры (на основании п. 3 ст. 486 и ст. 395 Гражданского кодекса РФ), истец заявит в суд ходатайство о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета отчуждения спорной квартиры. Тогда в рамках исполнительного производства в целях обеспечения требований истца (взыскателя), спорная квартира может быть реализована с торгов. Однако как быть продавцу, если к моменту обращения в суд с иском о расторжении договора купли-продажи  квартира уже перепродана или является единственным местом жительства ответчика-покупателя  (должника), то есть имуществом, на которое в силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание?

Таким образом, продавец в данном случае оказывается в тупиковой ситуации, становясь в положение лица, лишенного доступа к правосудию, что недопустимо в силу положений п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод [7].

В свою очередь отмечу, что в судебной практике имели место случаи, когда суды удовлетворяли иск покупателя о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с неоплатой, но, при этом, отказывали в применении последствий расторжения и признании за ним права собственности, ввиду того, что квартира к моменту рассмотрения спора в суде была перепродана [8].

Как представляется, при «двойной перепродаже», по аналогии с признанием сделок недействительными, необходимо оценивать «добросовестность приобретения» квартиры последующим покупателем. В частности, правильной является позиция суда, который применяя положения ст. 301 Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возвращая квартиру в собственность продавца, отметил, что последующего покупателя квартиры нельзя считать добросовестным приобретателем, поскольку он, приобретая квартиру у первоначального покупателя, не проявил обычную степень осмотрительности и осторожности, не принял меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемой квартиры [9].

В свете изложенного, небезынтересно мнение Трофимовой Л.А. о том, что объединяющим фактором любых подходов к исследованию судебной практики является единство развития судебной системы. Стабильность и правовая определенность судебной практики, устранение в результате развития пробелов нормативно-правового регулирования общественных отношений, противоречий и коллизий в законе является важнейшим фактором развития и совершенствования современного права в России [10].

При этом основной задачей суда является восстановление и защита нарушенного права. Именно тогда, когда человек получит возможность реального восстановления своих нарушенных прав и защиты законных интересов, суд будет выполнять, возложенные на него государством, функции органа правосудия.

В этой связи, нельзя не согласиться с мнением Синцова Г.В. о том, что говорить о безусловности и абсолютности конституционного права на обращение в суд и на судебную защиту в настоящее время не приходится. Синцов Г.В. справедливо отмечает, что нередко заинтересованное лицо, чьи права и интересы нарушены, обращается за судебной защитой в случаях, когда все возможные досудебные процедуры урегулирования конфликта исчерпаны и без участия органа правосудия восстановление нарушенных прав не представляется возможным. Поэтому с психологической точки зрения заявитель, как правило, рассматривает судебный процесс как единственную оставшуюся возможность восстановить справедливость, как с материальной, так и с моральной точки зрения [11].

В завершение изложенного, хотелось бы дать некоторые рекомендации продавцам по условиям договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа, которые помогут избежать подобных ситуаций: в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа необходимо прописывать условие о том, что «неоплата стоимости жилого помещения в срок, установленный в договоре, является его существенным нарушением и основанием для расторжения договора купли-продажи продавцом и возврата жилого помещения в собственность продавца»; указывать в договоре реальную стоимость квартиры; предусматривать в договоре купли-продажи условие о залоге продаваемой квартиры, который подлежит государственной регистрации (п.1 ч. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ); предусматривать в договоре штрафные санкции в случае неуплаты в срок суммы договора.

Аналогичные условия приемлемы для договоров купли-продажи с рассрочкой платежа в отношении любой недвижимости.

Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме,

звоните по тел.: 8 (962) 998-00-18

______________________

1. Апелляционное определение Московского областного суда от 28 ноября 2012 г. по делу N 11-25171/2012 г. // СПС «Консультант Плюс», 2016.

2. Апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2012 г. по делу № 11-10922; Апелляционное определение Московского городского суда  от 4 июня 2015 г. по делу N 33-16634// СПС «Консультант Плюс», 2016.

3.Апелляционное определение Московского городского суда от 8 ноября 2013 г. по делу № 11-37226; Апелляционное определение Московского городского суда от 10 февраля 2014 г. по делу N 33-5351; Апелляционное определение Московского городского суда от 20 января 2015 г. по делу N 33-1397/15// СПС «Консультант Плюс», 2016.

4. Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. 2010. № 109. 21 мая.

5. Апелляционное определение Московского городского суда от 18 мая 2016 г. по делу N 33-19036; Апелляционное определение Московского городского суда от 20 июня 2016 г. по делу N 33-14727; Апелляционное определение Московского городского суда от 18 мая 2016 г. по делу N 33-19036 // СПС «Консультант Плюс», 2016.

6. Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июня 2015 г. по делу N 33-17212 // СПС «Консультант Плюс».

7. Конвенция о защите прав человека и основных свобод // Собрание законодательства Российской Федерации. 08.01.2001. № 2, ст. 163.

8. Апелляционное определение Московского городского суда от 10 февраля 2014 г. по делу N 33-5351// СПС «Консультант Плюс», 2016.

9. Апелляционное определение Московского городского суда от 20 августа 2015 г. по делу N 33-25164 // СПС «Консультант Плюс».

10. Трофимова Л.А. Понятие и значение судебной практики в российской правовой системе // Арбитражный и гражданский процесс. 2016. № 2. С. 7.

11. Синцов Г.В. Проблемы реализации конституционного права на судебную защиту в арбитражном процессе. Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 7. С. 50.