Добрая совесть на рынке жилья. Опубликована в журнале "Домашний адвокат". 2010. № 22
«Жертвы мошенничества на рынке жилья хотя и вызывают сочувствие, но в ряде случаев они сами проявляют недобросовестность»
Семья Г-ых решила разменять свою 4-комнатную приватизированную квартиру в одном из престижных районов Москвы на две 2-комнатные квартиры на окраине города, для чего обратилась в риелторскую фирму «К». Усилиями этой фирмы квартира Г-вых была продана, а на врученные деньги приобретены две других квартиры: одна для супругов Г-вых, другая для их дочери К. А вскоре после вселения Г-вых на новую жилплощадь у них возникли серьезные проблемы.
Как выяснилось, до 2008 года собственником квартиры, в которую вселились супруги Г-вы, был гражданин А., злоупотреблявший алкоголем и неоднократно замечаемый соседями по дому в компании подозрительных лиц, угощавших его спиртным. В итоге квартира в мае 2008 года была продана неким гражданином Н., действующим от имени А. по доверенности, удостоверенной нотариусом города Москвы И., гражданину С., у которого ничего не подозревавшая семья Г-вых и приобрела ее при непосредственном содействии риелторской фирмы «К».
Договор купли-продажи между С. и супругами Г-выми выглядел вполне законно: он был удостоверен нотариально, прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы по Москве, составлен акт передачи жилого помещения. Поэтому Г-вы, получив судебную повестку с исковым заявлением от А., сначала не поняли в чем дело. Как следовало из текста искового заявления, А. никакой доверенности на Н. никогда не выдавал, подпись в доверенности не его, в связи с чем А. просит признать все совершенные сделки , в том числе и договор купли-продажи, заключенный между С. и супругами Г-выми недействительными.
Я представляла интересы А. Преображенским районным судом г. Москвы по моему ходатайству была назначена судебная подчерковедческая экспертиза, которая пришла к выводу, что подпись в доверенности, удостоверенной нотариусом г. Москвы И., действительно, выполнена не А., а другим лицом».
По заявлению А. ораганами внутренних дел района по факту мошеннических действий с квартирой было возбуждено уголовное дело. Однако вскоре оно, несмотря на очевидную причастность Н.,С. и нотариуса И. к совершению данного преступления, было приостановлено ввиду неустановленности лиц, совершивших мошенничество. В рамках же гражданского дела Преображенский районный суд признал все сделки со спорной квартирой недействительными и вернул ее А.
А вот супруги Г-вы остались вообще ни с чем. Хотя суд в решении и предписал взыскать в их пользу с С. 1 млн. руб. (такая сумма была указана в договоре купли-продажи, хотя реально со слов Г-ых квартира была приобретена ими за 5 млн. руб.), получить даже эти деньги им не с кого. С. оказался приезжим из ближнего зарубежья, без официального источника доходов и постоянного места жительства.
Давайте рассмотрим юридическую сторону вопроса и разберемся, обоснованно ли суд вынес решение и какие права в сложившейся ситуации имеют супруги Г-вы.
Согласно статьям 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В свою очередь п. 2 ст.167 ГК РФ устанавливает, что при недействительности сделки (в рассматриваемом случае квартира должна быть возвращена А, а деньги супругам Г-вым), в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия сделки не предусмотрены законом.
Сомнений в ничтожности первой сделки, совершенной между С. и Н. действующим по поддельной доверенности от имени А. не возникает, так как в отношении нее существует прямое указание закона, закрепленное нормами ст.ст. 182 и 183 ГК РФ : сделка, совершенная одним лицом от имени другого лица, при отсутствии полномочий последнего не породжает никаких прав и обязанностей для представляемого. Но можно ли рассматривать как ничтожную последнюю сделку с квартирой, совершенную между гражданином С. и супругами Г-выми, в силу несоответствия ее закону (статья 168 ГК РФ). Ведь на первый взгляд все существенные условия, соблюдения которых требует закон при заключении подобных сделок, в данном случае соблюдены.
Типичные нарушения закона при совершении сделок выделены законодателем в качестве специальных оснований недействительности сделок. Таковыми, в частности, согласно ст.165 ГК РФ являются несоблюдение нотариальной формы сделки, а в случаях, установленных законом или не соблюдение, - требования о ее государственной регистрации. В рассматриваемом случае оба эти основания для признания сделки ничтожной отсутствуют.
Если же специальной нормы нет, то к сделке, независимо от характера нарушения, допущенного при ее заключении, применяется вышеуказанная норма, закрепленная статьей 168 ГК. Применение общей нормы при рассмотрении подобных споров оправдано еще и потому, что в законе невозможно оговорить последствия всех нарушений, которые могут быть допущены при совершении сделок.
Такой же широкой трактовки придерживаются и суды. Поэтому требования о признании недействительными как первой, так второй сделок со спорной квартирой, безусловно, подлежат удовлетворению.
Остается другой вопрос: являются ли супруги Г-ны добросовестными приобретателями спорной?
В пункте 1 статьи 302 ГК РФ дается определение добросовестного приобретателя — это лицо, которое возмездно приобрело вещь у другого лица, не зная (и не имея возможности знать) о том, что последний был не вправе отчуждать вещь. На мой взгляд, Г-вы в данном случае, хотя и вызывают сочувствие, не являются добросовестными приобретателями.
Вынося решения об отказе в удовлетворении исковых требований о признании добросовестным приобретателем, суды исходят из того, что добросовестный приобретатель прежде чем заключать сделку, должен предпринять все возможные усилия для проверки ее законности.
Кроме того, в договоре, заключенном между С. и Г-ми указана сумма сделки 1 млн. руб. вместо реально уплаченных 5 млн. руб., что является не только непринятием мер предосторожности, но и одной из форм уклонения от налогов, что также ставит под сомнение их добросовестность.
Но даже если предположить, что Г-ны являются добросовестными приобретателями, то в данном случае А. вправе был истребовать квартиру из их владения. В силу статьи 302 ГК РФ настоящий собственник имущества, которое было приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда это имущество утеряно собственником или другим лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем как и в нашем случае. Право на предъявление иска об истребовании имущества от добросоветсного приобретателя имеют также титульные владельцы, например наследники умершего собственника квартиры (см.: Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 марта 2008 г. № 21-В07-7).
Представляется необходимым остановиться еще и на таком моменте.
Зачастую юристы смешивают такие основания недействительности сделок, как ее несоответствие закону» (ст.168 ГК РФ) и совершение сделки с целью, заведомо противоправной основам правопорядка и нравственности» (ст.169 ГК РФ). При этом второе основание недействительности рассматривается как разновидность первого, характеризуемая особой общественной опасностью. Однако я придерживаюсь той точки зрения, что данные основания совершенно самостоятельны.
В частности, в рассматриваемом примере налицо все признаки сделки, совершенной с целью, заведомо противоправной основам правопорядка и нравственности. Однако в случае обращения А. с иском в суд о признании всех сделок с квартирой недействительными на основании норм, предусмотренных статьей 169 Гражданского кодекса РФ, суд врят ли принял бы положительное решение, пока лица, виновные в мошенничестве с квартирой, не будут осуждены приговором суда по уголовному делу, и пока этот приговор не вступит в законную силу. А как мною уже было отмечено, схемы преступления мошенниками тщательно отработаны, поэтому похитителям обычно удается избежать уголовной ответственности.
В заключение хочется дать покупателям жилья на вторичном рынке несколько советов, которые, надеюсь, помогут им избежать участи Г-вых:
- Присмотрев квартиру, выясните вначале ее историю: сколько раз квартира продавалась и в течение какого периода времени; кто были предыдующие владельцы жилья (их социальный статус, дееспособность);
- Обязательно лично пообщайтесь с продавцом и членами его семьи и уточните, не было ли каких - либо судебных споров с квартирой, а если были, то сколько времени прошло с того момента;
- Если квартира получена по наследству, выясните, есть ли другие наследники. Бывает, что продаваемое жилье получено недобросовестным наследником по поддельному завещанию или путем сокрытия этого имущества (или смерти наследодателя) от остальных наследников, поэтому такой продавец старается побыстрее избавиться от незаконно присвоенного имущества.
- Указывайте в договоре реальную сумму, за которую вы приобретаете квартиру.
Адвокат Савостьянова О.Н.
тел.: 8 (962) 998-00-18
ПЕРЕЧЕНЬ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЗДЕСЬ