Сайт адвоката Савостьяновой О.Н. :: Публикации

Кадастровые отношения возникают при осуществлении кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, а также при подготовке документов, необходимых для такого учета [1].

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных законодательством целях.

В частности, кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации) [2]. Следовательно, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости [3].

Для  определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственная кадастр недвижимости (ст. 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – Закон об оценочной деятельности) [4].

В статье 24.19 Закона об оценочной деятельности приведены случаи, в которых может быть определена кадастровая стоимость: при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости; включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости [5].

Кадастровая стоимость недвижимости может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке.

С принятием Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) [6] на законодательном уровне произошло закрепление порядка осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий [7]. С 15 сентября 2015 г. результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества подлежат оспариванию в порядке административного судопроизводства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» [8] административным истцом в суд могут быть заявлены следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки; об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

При этом, в п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 подчеркивается, что требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей. В принятии таких административных исковых заявлений судом или будет отказано на основании п. 1 ч. 1 ст. 128 КАС РФ или они подлежат возвращению в соответствии п. 2 ч. 1 ст. 129 КАС РФ.    

Исходя из положений п. 15 ст. 20, ст. 22 КАС РФ административное исковое заявление подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

В п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. N 28 приводится перечень лиц, которые вправе обратиться в суд административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Это: юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности; органы государственной власти, местного самоуправления – в отношении объектов государственной или муниципальной собственности;  федеральный орган исполнительной власти – в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; бывший собственник объекта недвижимости – если результатом кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица, как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление; участник долевой собственности на недвижимое имущество (не зависимо от согласия других сособственников недвижимости); арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности – когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта кадастровой недвижимости; лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности – если выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости; прокурор – в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Следует отметить, что положение ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» признано не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет [9].

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. N 28).

Решения и действия (бездействие) Комиссии могут быть оспорены в срок, установленный ч. 1 ст. 219 КАС РФ, то есть в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

3 июля 2016 г. был принят специальный Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ, вступающий в силу с 1 января 2017 г. [10], которым урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В частности, одна из новелл указанного Закона - отсутствие обязательного досудебного порядка урегулирования спора для юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления.

Так, в ч. 1 ст. 22 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что для обращения в суд предварительное обращение в Комиссию споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным, таким образом оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии вышеуказанными субъектами будет являться правом, а не обязанностью.

Ранее, минуя досудебный порядок урегулирования споров (то есть без обращения в Комиссию), с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости могли обратиться в суд только физические лица и индивидуальные предприниматели.         

Перечень документов, которые предоставляются заявителем в Комиссию, установлен в ст. 13 Приказа МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ от 04.05.2012 № 263 (с изменениями и дополнениями) [11].

Согласно ст. 20  Приказа МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ от 04.05.2012 № 263 в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Содержание административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и прилагаемые к нему документы определены в ст. 246 КАС РФ, а также с 1 января 2016 г. в ч. 9 ст. 22  нового Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Также следует учитывать общие требования, предъявляемые к административному исковому заявлению (ст. ст. 125, 126 КАС РФ).

Следует обратить внимание на то, что в административном исковом заявлении административный истец должен привести сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение (п.  4 ч. 2 ст. 125 КАС РФ), в противном случае административное исковое заявление может быть оставлено судом без движения, а в случае не устранения недостатков, без рассмотрения [12].

Среди документов, прилагаемых к административному исковому заявлению об оспаривании кадастровой стоимости, важное значение имеют: отчет об оценке, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости; подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение [13].

Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28).

Пример из судебной практики: Судом было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве об отказе в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. При этом суд пришел к выводу о несоответствии представленных заявителем отчета об определении рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на него из саморегулируемой организации оценщиков требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. В частности, суд указал, что рыночная стоимость 1 кв. м с учетом площади земельного участка существенно  ниже удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка, установленного в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 751-ПП [14], а также ниже удельного показателя кадастровой стоимости, установленного в соответствии с Постановлением № 670-ПП; кроме того, отчет об оценке не соответствует стандартам оценки [15].

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (ст.ст. 77, 78 КАС РФ).

Автор статьи: адвокат Савостьянова Ольга Николаевна

тел. 8 (962) 998-00-18

____________________________

1. Липски С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения // Нотариус. 2013. № 6. С. 21.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Российская газета. 2001. № 211-212. 30 октября.

3. Определение Верховного суда Российской Федерации от 7 сентября 2015 г. N 82-АПГ15-26 // СПС «Консультант Плюс», 2016.

4.  Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета. 1998. № 148-149. 6 августа.

5. Редакция ст. 24.19 приведена в соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими отдельных законодательных актов (положений законодательных актов)  Российской Федерации от  03.07.2016 N 361-ФЗ», вступающими в силу с 1 января 2017 г.

6. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. N 21-ФЗ // Российская газета. 2015. № 49. 11 марта.

7. Еронина М.А. Процессуально-правовая характеристика налоговых споров // Арбитражный и гражданский процесс. 2016. № 2. С. 39.

8. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» // Российская газета. 2015. № 150. 10 июля.

9. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. N 15-П По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска.

10. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ // Российская газета. 2016. № 146. 06 июля.

11. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении типовых требований к порядку создания и работы Комиссии по рассмотрению споров и результатах споров определения кадастровой стоимости» // Зарегистрировано в Минюсте России 1 июня 2012 г. N 24426.

12. Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 04.08.2016 по делу N 33а-10294/2016 // СПС «Консультант Плюс», 2016.

13. Небезынтересно,   что     в   новой   редакции   ст. 17.1.  Федерального   закона   «Об оценочной    деятельности  в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются не  «действия эксперта  или  экспертов  саморегулируемой  организации в целях проверки отчета оценщика», а  «действия  эксперта или экспертов саморегулируемой организации в целях   формирования   мнения   эксперта  или  экспертов в отношении отчета  оценщика»   (изменения  внесены  Федеральным  законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ,  вступают  в  силу с 01.01.2017).

14. В настоящее время средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы установлены Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы».

15. Постановление Девятого арбитражного суда от 21.01.2016 N 09АП-53058/2015 // СПС «Консультант Плюс», 2016.