© 2010 — 2024 Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна
Разработка и создание сайта — «Инфодизайн»
Одним из существенных условий продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Право нового собственника жилого помещения требовать в судебном порядке снятия бывших членов семьи продавца с регистрационного учета закреплено ст. 304 и п. 2 ст. 292 ГК РФ. Однако на практике все гораздо сложнее. Рассмотрим, к каким случаям данные нормы не применяются.
Как правило, в договоре купли-продажи предусматривается снятие с регистрационного учета, обусловливается срок, по истечении которого продавец и члены его семьи обязаны сняться с регистрационного учета в связи с отчуждением жилого помещения.
В случае упущения данного обстоятельства в договоре купли-продажи в отношении собственника отчуждаемого жилья данная обязанность возлагается на него законом в соответствии со ст. 35 ЖК РФ. Но с членами семьи или бывшими членами семьи собственника жилого помещения дело обстоит гораздо сложнее.
Следует отметить, что не всегда существует возможность получения согласия на снятие с регистрационного учета у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, который на момент продажи жилья в нем не проживает или, наоборот, у проживающего гражданина, по каким-то причинам не желающего освобождать продаваемое жилье.
Право нового собственника жилого помещения требовать снятия бывших членов семьи продавца с регистрационного учета в судебном порядке предусмотрено ст. 304 и п. 2 ст. 292 ГК РФ. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. О каких случаях, установленных законом, ограничивающих право нового собственника на снятие с регистрации членов семьи бывшего собственника, идет речь?
Позиции высших судов
Рассмотрим позиции высших судов относительно применения п. 2 ст. 292 ГК РФ «Прекращение права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника»[1].
К каким ситуациям не применяется п. 2 ст. 292 ГК РФ?
1. Бывшие члены семьи собственника, при приватизации отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении, сохраняют право пользования помещением при переходе права собственности.
Определение ВС РФ от 31 марта 2015 г. № 49-КГ15-1: «На момент приватизации родители собственника жилого помещения обладали равным с ним правом пользования квартирой и были вправе рассчитывать на то, что данное право будет носить для них бессрочный характер. Отказываясь от приватизации, они дали согласие на то, чтобы собственником квартиры в результате приватизации стала их дочь. При переходе права собственности на приватизированную квартиру заявления родителей собственника о том, что они осведомлены о ее продаже и снятии с регистрационного учета, не являются основанием прекратить приобретенное ими право бессрочного пользования спорной квартирой, поскольку упомянутые заявления составлены задолго до заключения договора купли-продажи квартиры. Сведения о том, кому и на каких условиях будет продана квартира, на момент написания заявлений отсутствовали».
Постановление КС РФ от 24 марта 2015 г. № 5-П, определение ВС РФ от 16 июня 2015 г. № 13-КГ15-1 и др.: «Если бывший член семьи собственника жилого помещения на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное помещение, и отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на помещение он не может быть выселен из этого помещения, поскольку имеет право пользования помещением, причем такое право носит бессрочный характер».
2. Если право несовершеннолетнего на пользование жилым помещением носит бессрочный характер, данное право сохраняется при переходе права собственности на такое помещение.
Определение ВС РФ от 25 июня 2013 г. № 5-КГ13-52: «Если на момент приватизации квартиры несовершеннолетний имел равное с нанимателем право пользования жилым помещением, в число собственников квартиры по договору передачи не включен, другим жилым помещением не обеспечен, зарегистрирован в жилом помещении, то право несовершеннолетнего лица пользоваться жилым помещением носит бессрочный характер. Следовательно, это право должно учитываться при переходе права собственности на помещение по соответствующему основанию к другому лицу».
3. Если переход права собственности на жилое помещение нарушает право несовершеннолетнего на жилище, он не утрачивает права пользования данным помещением.
Определение ВС РФ от 16 апреля 2013 г. № 4-КГ13-2: «Если вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите прав несовершеннолетнего ребенка сделка купли-продажи квартиры совершена одним из родителей в отношении квартиры, в которой зарегистрирован и проживает его несовершеннолетний ребенок, не имеющий прав на другое жилое помещение, такая сделка нарушает право несовершеннолетнего ребенка на проживание в квартире. В связи с этим несовершеннолетний не признается утратившим право пользования жилым помещением и не подлежит снятию с регистрационного учета».
Постановление КС РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П: «В силу ч. 2 ст. 38 и ч. 1 ст. 40 Конституции РФ во взаимосвязи с ее ч. 3 ст. 17, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей. При любых обстоятельствах действия родителей не должны приводить к лишению детей жилища».
К каким ситуациям применяется п. 2 ст. 292 ГК РФ?
1. Даже в случае перехода права собственности на жилое помещение от одного члена семьи к другому у лица, ранее вселенного в такое помещение в качестве члена семьи первого из них, по общему правилу прекращается право пользования помещением.
Кассационное определение ВС РФ от 29 января 2015 г. № 201-КГ14-46: «Заявитель с супругой были вселены в качестве членов семьи бабушки заявителя в принадлежавший ей на праве собственности жилой дом. После смерти бабушки жилой дом перешел в собственность матери заявителя. В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ после смерти бабушки и перехода права собственности право пользования жилым помещением по общему правилу подлежало прекращению, несмотря на то что заявитель являлся также членом семьи нового собственника».
2. При смене места жительства право бывшего члена семьи собственника пользоваться жилым помещением, в котором он проживал вместе с собственником, может быть прекращено, даже если в момент приватизации бывший член семьи собственника имел такое право наравне с лицом, приватизировавшим это помещение (см. определение ВС РФ от 4 августа 2015 г. № 49-КГ15-7: «При выезде в другое место жительства право бывшего члена семьи собственника пользоваться жилым помещением, в котором он проживал вместе с собственником, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника имел такое право наравне с лицом, приватизировавшим это помещение. Таким образом, сам по себе факт наличия права пользования жилым помещением на момент его приватизации у лица, в последующем добровольно отказавшегося от этого права, не может служить безусловным основанием для сохранения права пользования жилым помещением бессрочно»).
Таким образом, при заключении договора купли-продажи квартиры, в которой зарегистрированы члены семьи собственника, необходимо обратить внимание на следующее.
1. От собственника, продающего жилое помещение, необходимо потребовать выписку из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в нем лиц.
2. Предусматривать в договоре купли-продажи сроки снятия с регистрационного учета из продаваемого жилого помещения собственника и членов его семьи.
3. Получить гарантийные письменные обязательства от членов семьи собственника об условиях и сроках снятия с регистрационного учета из продаваемого жилого помещения.
4. Если не удается получить согласие от члена семьи, зарегистрированного в жилом помещении, но не проживающего в нем, следует выяснить:
- был ли данный гражданин зарегистрирован в данном жилом помещении на момент ее приватизации;
- имеется ли у него иное место жительства в собственности или на ином праве пользования;
- если в жилом помещении зарегистрирован несовершеннолетний, который не является ребенком собственника (продавца) жилого помещения, необходимо выяснить, имеется ли у него родители, есть ли у них жилье.
От всех вышеперечисленных обстоятельств будет зависеть решение суда в случае, если новый собственник жилья обратится в суд с иском о снятии зарегистрированного в нем гражданина с регистрационного учета.
ПЕРЕЧЕНЬ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ ПО ЖИЛИЩНЫМ ДЕЛАМ СМ.: ЗДЕСЬ
[1]Перечень позиций высших судов к ст. 292 ГК РФ «Права членов семьи собственника жилого помещения» // СПС «КонсультантПлюс».