Предусмотрена ли действующим законодательством аренда части здания?

Действующее законодательство, в частности Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), не предусматривает заключение договоров части здания (помещения).

Так, согласно положениям ст. 655 ГК РФ арендодатель может передать по договору аренды во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Вместе с тем, как среди юристов, так и в судебной практике существовали различные мнения на предмет того, можно ли считать  такой договор заключенным?

Так, например, с точки зрения сторонников незаключенности такого договора, невозможно индивидуализировать часть здания или сооружения, поэтому вести речь о согласованности всех существенных условий по такому договору также не представляется возможным.

Тем не менее, этот вид договоров достаточно широко распространен в хозяйственной деятельности организаций и в настоящее время признается судебной практикой.

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" стороны вправе заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

При этом подчеркивается, что договор аренды части зданий или сооружений, заключенный на срок год и более в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Что касается государственной регистрации договора аренды части здания или сооружения, то в том же п. 9 указанного постановления ВАС РФ обращается внимание на то, что по смыслу п. 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Рекомендуем при заключении договора части помещения указывать все индивидуально-определенные признаки части передаваемого помещения.

Так, исходя из положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что  в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (См., например вывод из Постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2010 г. N Ф09-4606/10-С6 по делу N А76-39391/2009-38-885/29: «Суд удовлетворил требование о взыскании неосновательного обогащения, поскольку договор аренды является незаключенным, так как не содержит описание арендуемых помещений, позволяющее определить имущество, передаваемое в аренду, при этом в спорный период ответчик занимал часть принадлежащих истцу помещений (извлечение)».

Предлагаемая формулировка предмета договора аренды части помещения: «В соответствии с условиями настоящего договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) часть нежилого помещения площадью [значение], общей площадью кв. м., обозначенную в кадастровом паспорте [вписать нужное], находящегося в здании [вписать нужное], расположенном по адресу: [вписать нужное], для установки терминала по приёму платежей».

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону

8 (962) 998-00-18

Консультации платные.