Гарантийный платеж, как один из видов обеспечения обязательств

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не содержит такого понятия, как «гарантийный платеж». В свою очередь отметим, что положениями п.1 ст. 329 ГК РФ установлен открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств. В частности, указанной правовой нормой предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, в договоре аренды стороны вправе предусмотреть любые способы обеспечения обязательств, не противоречащие законодательству (данное правило непосредственно вытекает из положений ГК о свободе договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ)).

Гарантийный внос имеет целевое назначение - гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, а также использование этой суммы для погашения возможной задолженности арендатора по арендным платежам при расторжении договора и штрафов и неустоек по договору (См., например: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2011 г. N 09АП-3612/2011).

Как правило, в течение срока действия договора аренды гарантийный платеж находится в распоряжении арендодателя. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, например при просрочке оплаты арендных платежей, названный способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд. Так, арендодатель вправе удержать из  суммы гарантийного взноса задолженность арендатора по уплате арендной платы и других сумм (См.: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2012 г. N 09АП-35391/11).

Теперь постараемся ответить на вопрос: Вправе ли арендодатель после прекращения договора аренды требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга или имущественные санкции в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора?

На этот счет имеются достаточно подробные разъяснения, содержащиеся в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 декабря 2005 г. N 104. Согласно правовой позиции ВАС РФ при расторжении договора стороны освобождаются от исполнения не исполненных на момент расторжения договора обязательств. Однако это правило не касается охранительных притязаний (на уплату неустойки, возмещение убытков), возникших вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) договорных обязательств. Например, расторжение договора аренды не лишает арендодателя возможности требовать с арендатора образовавшихся до момента расторжения имущественных санкций за несвоевременное внесение арендной платы (см. п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 декабря 2005 г. N 104).

Таким образом, обобщая вышесказанное, можно прийти к следующему выводу.

После прекращения договора аренды основания для удержания арендодателем суммы гарантийного платежа отпадают, за исключением случаев, когда гарантийный платеж был использован для погашения задолженности арендатора перед арендодателем или зачтен в счет исполнения обязательств арендатора, например, по внесению арендной платы за определенный период.

Если же указанные обстоятельства отсутствовали, а арендатором, в свою очередь, обязательства по договору аренды (в частности, по внесению арендной платы) исполнялись надлежащим образом (на момент действия договора со стороны арендодателя какие-либо претензии отсутствовали), удержание гарантийного платежа является неправомерным.

При такой ситуации, арендатор вправе потребовать возврата суммы гарантийного платежа как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России (ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). (См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 февраля 2013 г. N Ф07-533/13 по делу N А56-17137/2012  Суд правомерно взыскал с Компании проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга по договору и на суммы удерживаемого после расторжения договора обеспечительного депозита со дня, следующего за датой расторжения договора и до (дня предшествовавшего оплате долга)).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Консультации платные