Как приватизировать жилье, которое «числится» за Москвой, но было получено по служебному ордеру? Правомерен ли отказ Департамента городского имущества города Москвы в заключении договора социального найма?

Существует особая категория жилых помещений, ранее предоставленных гражданам на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, впоследствии перешедших в собственность города Москвы. Это происходит по разным причинам, например, иногда служебное жилье передается (в связи с реорганизацией структуры, ликвидацией организации и т.д.) в ведение государственного или муниципального жилищного фонда.

Порядок заключения договоров социального найма на такие квартиры регулируется Постановлением Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП «О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных органам государственной власти города Москвы или организациям (предприятиям), финансируемым за счет средств бюджета города Москвы, по договору аренды, а также гражданам по договору, заключенному на условиях субаренды или по служебному ордеру» (вместе с «Положением о порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных органам государственной власти города Москвы или организациям (предприятиям), финансируемым за счет средств бюджета города Москвы, по договору аренды, а также гражданам по договору, заключенному на условиях субаренды или по служебному ордеру»).

По смыслу п. 1 Положения, с гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в собственности города Москвы, ранее предоставленных им на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, проработавшими в организациях (предприятиях), предоставивших жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, 10 и более лет, заключаются договор социального найма на занимаемые ими жилые помещения.

Еще не так давно Департамент жилищной политики и жилищного фонда по городу Москве (в настоящее время полномочия на заключение договора соцнайма переданы Департаменту городского имущества города Москвы) (далее - Департамент) мог отказать в заключении соцнайма на том основании, что семья обеспечена жильем свыше нормы предоставления. При этом Департамент ссылался на п. 1.1. Положения, поскольку именно этот пункт вводил ограничения, установленные ст. 20 Закона города Москвы от 14.06.2006 N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», которой предусмотрено предоставление жилья в следующих размерах:

1) на семью, состоящую из супругов, - однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;

2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, - двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;

3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, - двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;

4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, - трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;

5) на семью из четырех и более граждан - жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).

Однако, п. 1.1. вышеуказанного Положения Определением Верховного Суда РФ от 17 апреля 2013 года N АПГ13-8 был признан противоречащим федеральному законодательству и недействующим с момента вынесения настоящего решения.

Таким образом, в настоящее время единственным необходимым условием для заключения договора социального найма (с последующей приватизацией) с гражданином, которому было предоставлено жилье, перешедшее в собственность города Москвы, является наличие 10-ти летнего стажа работы в организации (предприятии), предоставившей жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы.

Анализ судебной практики показал, что по данной категории дел в судах рассматриваются следующие иски:

- о возложении на Департамент обязанности исключить квартиру из фонда служебного жилья и заключить договор социального найма (См., например: Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2013 по делу N 11-26875; Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2013 по делу N 11-37726: Апелляционное определение Московского городского суда от 10.09.2013 по делу N 11-29226; Определение Московского городского суда от 26 мая 2016 г. по делу N 33-20765; Определение Московского городского суда от 18 мая 2016 г. по делу N 33-14586; Апелляционное определение Московского городского суда от 20 октября 2016 г. по делу N 33-41723; Определение Московского городского суда от 26 апреля 2016 г. по делу N 33-12691 и др.); Апелляционное определение Московского городского суда от 12 января 2017 г. по делу № 33-706; Апелляционного определение Московского городского суда от 30 июня 2017 г. по делу N 33-25215/2017);

- о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации.

В целом судебная практика положительная, однако необходимым условием для удовлетворения данных исков является – чтобы стаж работы лица, которому жилье было предоставлено в качестве служебного (затем перешедшее в собственность Москвы) в организации (предприятии), предоставившей жилое помещение, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета города Москвы, составлял 10 и более лет.

По искам о признании права на приватизацию также должно быть условие о том, № 33-22596),что истцы ранее не использовали свое право на приватизацию.

Причем данная практика распространяется и на те случаи, когда лицо, получившее служебное жилье (перешедшее в собственность города Москвы), впоследствии умерло. В этом случае, суды обязывали заключить договор соцнайма с членами умершего, проживавшими в данном жилом помещении (См.,например: Апелляционное определение Московского городского суда от 22.07.2014 г. по делу № 33-22596, также гражданское дело №2-7565/17 (с участием адвоката Савостьяновой О.Н.) по исковому заявлению К.А. В., К.Д. А. к Департаменту городского имущества г.Москвы об обязании заключить договор социального найма - решение Никулинского районного суда г. москвы от 19 декабря 2017 г.).  

Отдельная категория гражданских дел, когда Департамент городского имущества города Москвы может отказать в заключении договора социального найма по формалльным причинам, например, в связи с утратой ордара на получение служебного жилья. Однако суды и в этих случаях идут истцам навстречу (См.,например, решение Хорошевского районного суда г. Москвы  06 апреля 2018 года по гражданскому делу № 2-1421/2018 по иску Ч.Т.Н. к Департаменту городского имущества г. Москвы, об обязании заключить договор социального найма жилого помещения (с участием адвоката Савостьяновой О.Н.).

 В тех же случаях, когда гражданин, получивший служебное жилье (перешедшее в собственность города Москвы) не выработал десятилетний стаж, судом может быть отказано в заключении соцнайма (См., например: вывод из Определения Московского городского суда от 26 апреля 2016 г. по делу N 33-17140/16: «Поскольку доказательств того, что у К.В. имелся необходимый для заключения договора социального найма на занимаемое им служебное жилое помещение стаж работы в государственной организации, истцом не было представлено, суд пришел к верному выводу, что оснований для заключения договора социального найма с ним не имелось»).

Между тем, существует и положительная практика судов, как по искам о возложении на Департамент обязанности по заключению договора социального найма (Определение Московского городского суда от 22 июля 2014 г. по делу № 33-22596), так и по искам о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (Определение ВС РФ от 14 мая 2013 г. N 5-КГ13-18) в тех случаях, когда гражданин, которому было предоставлено служебное жилье (перешедшее в собственность города Москвы), не выработал 10-ти летнего стажа.

Данная позиция, в частности, была высказана Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 и 14 июня 2006 г. Так, на вопрос 21: «Могут ли быть приватизированы гражданами служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность? Сохраняется ли за таким жилым помещением статус служебного жилого помещения?» ВС РФ разъяснил нижеследующее:

«Статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из положений ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» служебные жилые помещения не подлежат приватизации.

Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации».

По данным делам юридически значимым по делу обстоятельством является то, что занимаемое истцами жилое помещение, ранее находившееся в федеральной собственности и предоставленное им в качестве служебного, впоследствии было передано в собственность города Москвы. Следовательно, спорное жилое помещение после передачи в собственность города Москвы утратило статус служебного, поэтому к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Однако, в соответствии с пунктом 5  Постановления Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП (ред. от 26.04.2011) настоящее  Постановление распространяется на служебные жилые помещения, предоставленные до введения в действие Жилищного кодека Российской Федерации в 2005 г. То есть, если  вопрос стоит о жилье, находящемся в собственности города Москвы, но предоставленном гражданину и его семье до введения в действие ЖК, то применить к этому жилью данный нормативный правовой акт - нельзя (См., например, вывод из судебной практики Апелляционного определения Московского городского суда от 26 июля 2017 г. по делу N 33-29172 и др.).

Кроме того, следует учитывать специальные нормы  п. 2.6 Положения об обеспечении граждан служебными жилыми помещениями из специализированного жилищного фонда города Москвы, утвержденного постановлением правительства Москвы от 20 октября 2009 года N 1128-1111, согласно которым служебные жилые помещения из специализированного жилищного фонда города Москвы не подлежат передаче в собственность в порядке приватизации и отчуждению по гражданско-правовым сделкам, обмену, передаче в поднаем, по договорам социального найма, безвозмездного пользования, по иным видам договоров. 

И если собственник жилого помещения (г. Москва) не принимал решение об исключении жилого помещения из числа служебных, то "расслужебить" его вы не сможете. При этом отмечу, что отсутствие государственной регистрации статуса спорного жилого помещения в качестве специализированного жилищного фонда само по себе не означает отсутствие либо изменение такого статуса (См., вывод из: Апелляционного определения Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу N 33-28152/17).

Адвокат: Савостьянова Ольга Николаевна

Запись на юридическую консультацию по тел.: 8 (962) 998-00-18