Какие риски несет покупатель, приобретая квартиру, полученную по наследству? Может ли добросовестный приобретатель защитить свои права в случае появления «неожиданных» наследников?

Опоздавший наследник против добросовестного приобретателя.

Приобретение недвижимости - это всегда риск, поэтому, если продавец покупателю не знаком, для проверки юридической чистоты сделки, желающие приобрести квартиру, дачу или земельный участок, обращаются к юристу или к адвокату, специализирующихся в данной области, а если необходимо подобрать варианты недвижимого имущества, в риэлторское агентство. 

Если приглянувшаяся недвижимость перешла к продавцу по наследству, то у покупателя возникают вполне резонные вопросы: какие последствия для него может повлечет появление «неожиданных» наследников?  сможет ли он отстоять свои права на недвижимость?

В данной статье я постараюсь ответить на вопросы: есть ли шансы у добросовестного приобретателя против опоздавшего наследника? как минимизировать риски при покупке наследственного имущества?

В соответствии с ч. 1 ст. 1154 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) общий срок для принятия наследства составляет шесть месяцев с момента смерти наследодателя.

Вместе с тем, если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным ст. 1117 ГК РФ, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования (п. 1 ст. 1154 ГК РФ).

Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в п. 1 ст. 1154 (то есть в течение трех месяцев по истечении шестимесячного срока) (п. 3 ст. 1154 ГК РФ).

Способы принятия наследства установлены ст. 1153 ГК РФ.

В частности, принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия, или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности.

Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется.

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

• вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
• принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
• произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
• оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Таким образом, наследник должен в установленные законом сроки принять наследство одним из вышеперечисленных способов.

Но бывает и так, что наследник, не знавший о смерти наследодателя, и не принявший наследство в положенный для этого срок, вдруг появляется через какое-то время, и начинает претендовать на приобретенное покупателем имущество?

В соответствии с ч. 1 ст. 1155 ГК РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» требования о восстановлении срока принятия наследства и признании наследника принявшим наследство могут быть удовлетворены лишь при доказанности совокупности следующих обстоятельств:

• наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил указанный срок по другим уважительным причинам. К числу таких причин следует относить обстоятельства, связанные с личностью истца, которые позволяют признать уважительными причины пропуска срока исковой давности: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п. (статья 205 ГК РФ), если они препятствовали принятию наследником наследства в течение всего срока, установленного для этого законом. Не являются уважительными такие обстоятельства, как кратковременное расстройство здоровья, незнание гражданско-правовых норм о сроках и порядке принятия наследства, отсутствие сведений о составе наследственного имущества и т.п.;
• обращение в суд наследника, пропустившего срок принятия наследства, с требованием о его восстановлении последовало в течение шести месяцев после отпадения причин пропуска этого срока. Указанный шестимесячный срок, установленный для обращения в суд с данным требованием, не подлежит восстановлению, и наследник, пропустивший его, лишается права на восстановление срока принятия наследства.

Попытаемся разобраться, в каких случаях суд может признать причины  пропуска срока для принятия наследства уважительными, и повлечет ли восстановление срока наследнику недействительность сделки с наследственным имуществом?

Пример из судебной практики. Судом был восстановлен срок для принятия наследства наследнице первой очереди Ш. - дочери умершего наследодателя Г., в связи с тем, что  Ш. не знала о смерти отца, так как они проживали в разных населенных пунктах, чем воспользовалась наследница второй очереди Т.Л., оформив наследственное имущество в виде дома и земельного участкасначала на себя, а затем подарила егосвоей дочери Т.И.  Вместе с тем, суд сделал вывод о том, что договор дарения, заключенный наследницей второй очереди Т.Л. со своей дочерью Т.И. является мнимой сделкой, то есть совершенной лишь для вида (п. 1 ст. 170 ГК РФ), нарушающей охраняемые законном имущественные интересы Ш., в связи с чем, признал его недействительным (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 1 ноября 2016 г. по делу N 33-27511/2016).

Таким образом, теоретически, суд может восстановить срок для принятия наследства наследнику, пропустившему срок по уважительным причинам, и признать сделку по отчуждению наследственного имущества, нарушающую права данного наследника, недействительной, как не соответствующую закону (п. 2 ст. 168 ГК РФ) или по иным основаниям.

Между тем, в вышерассмотренном примере речь шла о намеренном сокрытии факта смерти наследодателя наследницей второй очереди от наследницы первой очереди и «фиктивном» дарении недвижимости. То есть опасность потерять имущество «нажитое непосильным трудом» в данном случае для приобретателя отсутствовала.

Однако, совершенно в другой ситуации оказывается добросовестный приобретатель, заплативший за недвижимость немалые деньги, в случае появления несостоявшегося наследника.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель может быть признан добросовестным при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Какие гарантии предусмотрены для добросовестного приобретателя и сможет ли он защитить свои права?

Обратимся к судебной практике.

1. Суд может оставить недвижимость за добросовестным приобретателем,  даже если восстановит срок для принятия наследства наследнику.  

Подобный пример мне встретился в Апелляционном определении Московского городского суда от 18 марта 2015 г. по делу N 33-8101:

Умерла Е.В., после смерти которой открылось наследство в виде квартиры. Наследниками Е.В. являлись ее дети: П.В. и А.В. Один из наследников, А.В., в установленный законом срок обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства и оформил всю наследственную квартиру на себя, впоследствии продав ее по договору купли-продажи С.А. После этого, квартира еще раз была перепродана А.Ф. и ее несовершеннолетней дочери М.Н.

Другой наследник, П.В., не смог принять наследство после смерти своей матери, так как на момент смерти являлся недееспособным и проходил лечение в стационаре.

В суд, в интересах П.В., о восстановлении пропущенного для принятия наследства срока, признании недействительными свидетельства о праве на наследство А.В., договора купли-продажи, заключенного между А.В. и С.А., договора купли-продажи, заключенного между С.А. и А.Ф., М.Н., обратилось государственное бюджетное учреждение, на лечении в котором находился, признанный по решению суда недееспособным, П.В.

Судом был восстановлен срок для принятия наследства П.В., так как он является недееспособным и не мог реализовать свое право на принятие наследства, вместе с тем, в истребовании квартиры от А.Ф. и ее несовершеннолетней дочери М.Н. судом было отказано, поскольку судом был удовлетворен встречный иск А.Ф. о признании ее и дочери  добросовестными приобретателями.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 42  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников - при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что возврат наследственного имущества в натуре невозможен в связи с отчуждением наследственного имущества А.В. по договору купли-продажи  С.А., который в свою очередь продал спорную квартиру А.Ф. и ее несовершеннолетней дочери М.Н.; при отсутствии требований истца о денежной компенсации своей доли в наследстве, суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. N 9 пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании за П.В. права собственности на долю спорной квартиры в порядке наследования, признании недействительными договоров купли-продажи спорной квартиры, недействительным свидетельства о праве А.Ф. и ее несовершеннолетней дочери М.Н. При этом суд указал на право П.В. на обращение в суд с требованием о денежной компенсации своей доли в наследстве.

2. Если наследственное имущество было отчуждено помимо воли наследников оно подлежит истребованию и от добросовестного приобретателя.

Между тем, к противоположному выводу пришел суд, восстановив срок для принятия наследства несовершеннолетним наследникам и истребовав квартиру у добросовестного приобретателя (См.: Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 24 июня 2015 г. по делу N 33-3827/2015 г.).

К. в интересах своих несовершеннолетних детей обратились в суд с иском к Ф. о восстановлении срока для принятия наследства и признании права на наследственное имущество в виде квартиры, признании недействительным свидетельства о праве на наследство,договора купли-продажи, заключенного между Ф. и В., истребовании имущества из владения В., указав, что умерла прабабушка детей; несовершеннолетние являются наследниками первой очереди по праву представления, поскольку их отец, приходившийся умершей внуком, умер до открытия наследства; племянница  наследодателя Ф. скрыла от истцов факт ее смерти, а от нотариуса - наличие других наследников, оформила имущество на себя и продала его В.

Решением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от исковые требования К. в интересах несовершеннолетних детей удовлетворены: восстановлен срок для принятия наследства, открывшегося после смерти прабабушки; несовершеннолетние дети признаны принявшими наследство в виде квартиры; свидетельство о праве на наследство по закону, выданное нотариусом другому наследнику Ф. признано недействительным; признана недействительной сделка купли-продажи квартиры Ф. и В.; у В. истребована указанная квартира; на Управление Росреестра по Хабаровскому краю возложена обязанность аннулировать (исключить) запись в ЕГРП о регистрации права собственности Ф. на квартиру. Исковые требования В. удовлетворены в части признания добросовестным приобретателем квартиры в удовлетворении остальной части иска отказано.

При этом, суд, отказывая добросовестному приобретателю В. в истребовании наследственного имущества от несовершеннолетних наследников, указал следующее. Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Права лица, считающего себя собственником имущества, подлежат защите путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя, в том числе, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли. В. при заключении договора купли-продажи проявила разумную осмотрительность и является в отношении спорного имущества добросовестным приобретателем. Вместе с тем, поскольку квартира была отчуждена Ф. помимо воли наследников первой очереди по праву представления, жилое помещение подлежит истребованию и от добросовестного приобретателя. Поскольку оспариваемый договор купли-продажи признан недействительным основания для удовлетворения требований В., в том числе и о признании права собственности на спорное имущество, отсутствуют.

Следует отметить, что за утрату права собственности на недвижимое имущество собственник или добросовестный приобретатель вправе рассчитывать на получение разовой денежной компенсации в сумме не более 1 млн. руб. за счет государства.

Согласно ст. 31.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации устанавливается Правительством Российской Федерации.

Таким образом, ситуация, в которой может оказаться приобретатель жилья, даже добросовестный, непредсказуема. Однако, замечу, что это не зависит от того, по наследству перешла квартира или по другим основаниям.

Так, в практике много случаев, когда мошенники, приобретя квартиры обманным путем у пожилых, психически нездоровых или злоупотребляющих алкоголем граждан, после сделки продают жилье ничего не подозревающим покупателям. А наследники умершего, потом обращаются в суд с требованием о возврате недвижимого имущества.

Поэтому, приобретая квартиру на «вторичном рынке», необходимо предпринять все действия по проверке ее юридической чистоты, а именно:

• указывать полную стоимость недвижимого имущества в договоре купли-продажи;
• деньги за проданную квартиру желательно перечислять на расчетный счет продавца;
• выяснить в Росреестре о наличии или об отсутствии обременений на недвижимое имущество;
• получить выписку из домовой книги на жилое помещение и потребовать письменные гарантии на снятие с регистрационного учета из квартиры или иного жилого помещения всех зарегистрированных лиц;
• желательно, чтобы между получением свидетельства о праве на наследство или предшествующим договором об отчуждении недвижимости прошел длительный срок (не менее трех лет);
• обязательно осмотреть квартиру и лично пообщаться с продавцом и зарегистрированными в ней лицами;
• если приобретается квартира перешла к продавцу по наследству, то рекомендуется включение в договор купли-продажи условия об ответственности последнего в форме полного возмещения убытков в случае предъявления претензий на имущество со стороны третьих лиц, в том числе других наследников - данное условие заставит задуматься о правовых последствиях тех, кто скрыв факт смерти наследодателя и присвоив себе все наследственное имущество, желает от него поскорее избавиться.

Автор: Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна

Ведение жилищных и наследственных дел любой сложности.

Проверка юридической чистоты сделок с недвижимостью.

Тел. 8 (962) 998-00-18