Верховный Суд РФ разъяснил права дольщиков

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

в составе председательствующего Харланова А.В., судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 14 декабря 2010 г. гражданское дело по иску по иску Пудовой П.Н. к ООО «СвятоГрад-Инвест» о признании права собственности на долю в незавершённом строительством жилом доме по надзорной жалобе Пудовой Г.Н. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 2 ноября 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 января 2010 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М., объяснения представителя Пудовой Г.Н. - Пудова В.Н., поддержавшего доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Пудова Г.Н. обратилась в суд с иском к ООО «СвятоГрад-Инвест» о признании права собственности на долю в незавершённом строительством жилом доме.

В обоснование заявленных требований указала, что 29 марта 2005 г. заключила договор об инвестировании строительства жилого дома, в соответствии с которым приобрела у ООО «СвятоГрад-Инвест» имущественные права на результат инвестиционной деятельности в виде ... квартиры в доме по строительному адресу ... тип справа (седьмая на площадке), общей площадью ... кв.метров. Обязательства по инвестированию Пудовой Г.Н. выполнены в полном объёме. Однако ответчик до настоящего времени квартиру ей не передал. Степень готовности жилого дома, где расположена квартира, составляет более 90%. Выстроено здание под крышей, вставлены окна, сделаны межкомнатные перегородки, установлены лифты, подведены коммуникации, сделана разводка коммуникаций по квартирам. Соинвесторами этого жилого дома создано и зарегистрировано в установленном законом порядке товарищество собственников жилья. Поэтому просила признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством 17-этажном жилом доме по названному адресу.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от 2 ноября 2009 г. в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 января 2010 г. решение Люберецкого городского суда оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Пудова Г.Н. ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений, как незаконных, и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 15 ноября 2010 г. надзорная жалоба с истребованным делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов, изложенных в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, так как имеются основания для отмены судебных постановлений в порядке надзора.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что в настоящем деле такого характера существенное нарушение норм материального права было допущено судами первой и кассационной инстанций, которое выразилось в следующем.

Судом установлено, что 29 марта 2005 г. между Пудовой Г.Н. и ООО «СвятоГрад-Инвест» заключён договор № ... об инвестировании строительства жилого дома с целью приобретения Пудовой Г.Н. ... квартиры. Обязательства по инвестированию согласно условиям договора Пудовой Г.Н. исполнены в полном объёме. Платежным поручением № 716 от 7 апреля 2005 г. ею перечислена на расчётный счёт ООО «СвятоГрад-Инвест» оплата по договору в рублёвом эквиваленте в сумме ... коп. Согласно п. 4.3.2 договора об инвестировании строительства жилой дом должен быть сдан в эксплуатацию в 3-м квартале 2005 г. Данный срок нарушен. Дом в эксплуатацию не введён до настоящего времени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в незавершённом строительством жилом доме в виде ... квартиры, суд исходил из того, что строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира, указанная истицей, не завершено, план дома, содержащий его описание и процент готовности, как и технический паспорт на данную квартиру, отсутствуют, вследствие чего по смыслу положений ст. 15, 16 ЖК РФ невозможно квалифицировать спорное жилое помещение как квартиру и зарегистрировать право собственности на неё.

С выводом суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

Судебная коллегия считает, что такой вывод суда нельзя признать правильным, поскольку он противоречит нормам материального права.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Между тем судом установлено, что ООО «СвятоГрад-Инвест» в нарушение условий договора об инвестировании строительства от 29 марта 2005 г. обязательства по передаче квартиры Пудовой Г.Н. не исполнило, квартиру ей не передало.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При таких обстоятельствах с учётом приведённых норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Пудова Г.Н., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путём внесения платы за квартиру в полном объёме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «СвятоГрад-Инвест», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления требования о признании права.

Однако суд не применил к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением ответчиком условий договора об инвестировании строительства от 29 марта 2005 г., указанные нормы материального права.

Кроме того, судом неправильно применены к отношениям нормы ст. 15, 16 ЖК РФ, поскольку исковые требования Пудовой Г.Н. направлены на признание за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры (ст. 128 ГК РФ), а не на квартиру как на объект жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ).

С учётом изложенного решение суда первой инстанции и определение суда кассационной инстанции нельзя признать законными. Они приняты с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, что согласно ст. 387 ГПК РФ является основанием для их отмены, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, определила:

решение Люберецкого городского суда Московской области от 2 ноября 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14 января 2010 г. отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.