Раздел дома и земельного участка
Раздел жилого дома (на части) или земельного участка в натуре предполагает под собой прекращение общей долевой собственности и образование новых отдельных объектов недвижимости, которые ставятся на кадастровый учет в Государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН).
Необходимость раздела между сособственниками возникает, когда фактически они проживают разными семьями и ведут отдельное хозяйство. Ведь в этом случае им уже не придется согласовывать модернизацию инженерных сетей или спрашивать согласие на ремонт своей части дома, не требуется и согласование с соседом по земельному участку при постройке хозяйственных сооружений и др. Поскольку в силу статьи 252 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ) участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме. Как видим, доводов, говорящих в пользу такого раздела масса.
Разделить жилой дом или земельный участок можно по соглашению или в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Как при выделе доли дома, так и при разделе земельного участка существуют свои особенности.
Выдел доли в совместной собственности на дом возможен, если позволяют технические характеристики дома, в частности, обе части имеют изолированные жилые комнаты для проживания, оборудованы отдельными входами, санузлом, кухней или существует потенциальная возможность такого оборудования.
Этапы раздела дома по соглашению:
1. Изготовление технического паспорта на дом в Бюро технической инвентаризации.
2. Изготовление технических планов на выделяющиеся части дома кадастровыми инженерами.
3. Составление соглашения о разделе дома на части на основе данных, указанных в технических планах и с учетом интересов долевых сособственников.
4. Постановка выделенных частей дома на кадастровый учет в ГКН (на основании соглашения о разделе и технических планов).
5. Регистрация прекращения права общей совместной собственности на дом и права собственности на отдельную часть дома за каждым собственником в Росреестре.
Раздел дома по соглашению невозможен в следующих случаях:
- отсутствует согласие всех сособственников;
- не позволяют технические характеристики дома;
- сособственники (или один из них) произвели переоборудование дома или возвели самовольные пристройки к нему.
Раздел дома в судебном порядке.
При наличии вышеуказанных обстоятельств раздел дома может быть осуществлен только в судебном порядке.
1. Подготовка документов в суд. Необходимо, во-первых, собрать весь пакет правоустанавливающих документов на дом (свидетельства о государственной регистрации права собственности, договора дарения, купли-продажи, соглашения о разделе наследственного имущества, свидетельства о праве на наследство и др.), а при их отсутствии получить выписки, подтверждающие право собственности истца и ответчика на предмет раздела. Во-вторых, в суд, как правило, предоставляется технический паспорт на дом, который следует заказать в БТИ заблаговременно. При этом, если были произведены неузаконенные пристройки (переоборудование) необходимо вызвать техника для обмеров дома, которые будут отражены в новом техническом паспорте, ведь именно на его основе судебным экспертом будет составляться экспертное заключение.
2. Составление искового заявления и подача его в суд по месту нахождения недвижимого имущества.
При подаче иска необходимо оплатить государственную пошлину, которая расчитывается от цены иска.
3. Назначение судом строительно-технической экспертизы.
Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст.150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.
Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом на основании ст. 79 ГПК РФ судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованиями ст.ст. 18, 79, 80, 84 – 86 ГПК РФ.
Суд назначает судебную экспертизу, как правило, по ходатайству одной из сторон. Эксперт должен ответить на вопросы суда о том, возможен ли выдел части дома, а также привести в своем заключении возможные варианты раздела; указать какие необходимо провести работы по переоборудованию дома; в экспертизе также устанавливается ориентировочная стоимость работ по переоборудованию.
При необходимости в экспертном заключении также определяется денежная компенсация одному из сособственников за уменьшение причитающейся доли. В том случае если в суде были заявлены требования о признании права собственности на самовольно возведенные пристройки, то эксперт разрешает вопрос нарушает ли сохранение пристройки права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 8 вышеуказанного Постановления невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 ст.252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля
4. Если суд принимает решение о разделе дома на части, то на основании данного решения кадастровый инженер составляет технический план, который будет является основанием для постановки земельных участков на кадастровый учет.
5. Изготовление кадастровых паспортов.
6. Регистрация прекращения права общей совместной собственности на дом и права собственности на отдельную часть дома за каждым собственником в Росреестре.
Порядок раздела земельного участка практически аналогичный.
Этапы раздела земельного участка по соглашению:
1. Межевание и изготовление технических планов на каждую выделяющуюся долю земельного участка.
Учитывая, что при разделе земельного участка, то есть выделе из него земельных участков, образуются новые участки, участники раздела обязаны представить в ГКН сведения о границах тех участков, которые они намереваются выделить, поскольку только при их установлении и согласовании возможно принять решение о выделении конкретных земельных участков как новых объектов недвижимости (Определение СК по гражданским делам свердловского областного суда от 9 июня 2011 г. по делу № 33-8335/2011);
2. Составление соглашения на основе технических планов на новые выделенные участки.
3. Постановка на кадастровый учет образовавшихся земельных участков и изготовление кадастровых паспортов.
4. Регистрация права собственности на выделенные земельные участки в Росреестре.
При отсутствии согласия всех долевых собственников, разделить земельный участок можно только через суд. В порядке досудебной подготовки суд назначает землеустроительную экспертизу.
Следует знать, что выделяемый земельный участок должен соответствовать следующим требованиям, предъявляемым к земельному участку:
- относительно его разрешенного использования, предельного (минимального) размера земельного участка, предоставляемого в собственность (Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 4 сентября 2013 г. по делу № 33-4188/2013); ограничения должны затрагивать не только предельно максимальные, но и предельно минимальные размеры предоставления земельных участков (так, в Московской области принят законы от 17.06.2003 г. «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области»);
- относительно прохода или подъезда к земельному участку; в
Адвокат Савостьянова Ольга тел. 8 (962) 998-00-18