Как взыскать неустойку при просрочке исполнения застройщиком обязательства по передаче «дольщику» объекта долевого строительства?

Стоимость юридических услуг - от 7 тыс. рублей, первичная консультация и юридический анализ документов - бесплатно!

Основания для взыскания неустойки (пени) при просрочке исполнения застройщиком обязательства по передаче «дольщику» объекта долевого строительства предусмотрены ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В этой же статье определен размер неустойки (пени) – одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки – если участником строительства является юридическое лицо.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени), уплачивается застройщиком в двойном размере.

С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. Ключевая ставка - процентная ставка по основным операциям Банка России по регулированию.

Формула расчета:

Если участником строительства является юридическое лицо:

1/300 – размер пени в силу закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для юридических лиц

N – количество дней просрочки

X %  –  ключевая ставка

A –  цена Договора долевого участия в строительстве

A * N * X : 100 : 300 = Y

Пример:

1/300 – размер пени в силу закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для юридических лиц

200 – количество дней просрочки

10,50 %  –  ключевая ставка

3 000 000 –  цена Договора долевого участия в строительстве  

3 000 000 * 200 * 10,50 : 100 : 300 = 210 000

Если участником строительства является физическое лицо:

1/150 – размер пени в силу закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для граждан

N – количество дней просрочки

X %  –  ключевая ставка

A –  цена Договора долевого участия в строительстве

A * N * X : 100 : 150 = Y

Пример:

1/150 – размер пени в силу закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для граждан

200 – количество дней просрочки

10,50 %  –  ключевая ставка

3 000 000 –  цена Договора долевого участия в строительстве

3 000 000 * 200 * 10,50 : 100 : 150 = 420 000

Определяем период неустойки:

При расчете неустойки необходимо учитывать положения ст.ст. 191, 193 Гражданского кодекса РФ, согласно которым  течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Так, например, если по договору долевого участия в строительстве передача объекта долевого участия в строительстве по акту передачи предусмотрена до 31 декабря 20165 г., то с учетом праздничных дней, днем окончания срока считается 11 января 2016 г., следовательно, неустойку считаем со следующего дня, то есть с 12 января 2016 г.

Неустойку, как правило, рассчитывают на день подачи иска или на день вынесения судебного акта.

Перед подачей иска необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, если таковой предусмотрен договором или законом.

Уменьшение размера неустойки судом по данной категории споров может иметь место только в исключительных случаях (См.: Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2015 № 4-КГ14-39).

Каков порядок взыскания неустойки  при просрочке исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если участник долевого строительства является непервоначальным кредитором?

Если участник долевого строительства является непервоначальным кредитором по отношению к застройщику, поскольку им жилое помещение было приобретено по договору уступки права требования, право на взыскание неустойки с застройщика возникает у такого лица с момента просрочки исполнения обязательства застройщиком, а не с момента государственной регистрации договора цессии (См.: Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2015 № 2-КГ14-1)

От какой суммы следует рассчитывать неустойку, указанной в договоре долевого участия в строительстве или в договоре цессии?

Распространенной ошибкой дольщиков является то, что они рассчитывают  неустойку от суммы приобретенных требований, которая, как правило, выше стоимости объекта долевого участия, указанной в договоре долевого участия в строительстве.

Однако, расчет неустойки должен быть произведен исходя из суммы, внесенной первоначальным участником долевого участия в строительстве.

Так, в силу ст. 384 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

При этом, ограничения, предусмотренные ст. 384 Гражданского кодекса РФ не применяются при определении размера неустойки.

Так, застройщики, в тех случаях, когда первоначальным участником долевого строительства было юридическое лицо, а затем по договору цессии право требования к застройщику (в том числе и на взыскание неустойки) перешло к физическому лицу, ссылаются на ст. 384 Гражданского кодекса РФ, говоря о том, по смыслу данной статьи право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, следовательно новый кредитор (гражданин) уже не может требовать неустойку  в двойном размере согласно ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Согласно разъяснениям (п. 10) Верховного Суда РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.)», к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Таким образом, Верховный Суд РФ подтвердил наличие равного объема прав дольщиков, изначально приобретших права требования для личных, семейных (потребительских) нужд от застройщика и прав тех дольщиков, которые получили право требования квартир по договорам цессии, когда первоначальными кредиторами являлись юридические лица.

Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна